LMNP Neuf : Guide complet pour investir en immobilier neuf
Comprendre le statut LMNP
Louer un bien en LMNP est une bonne option pour placer son argent dans l’immobilier en tirant un maximum de bénéfices. Cet avantage fiscal est encadré par un cadre légal, et certains critères sont à respecter pour y avoir accès, et en profiter pleinement.
Définition et cadre légal
La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut juridique qui a pour objet de régir une activité et de déterminer la fiscalité ainsi que les conditions qui lui sont applicables.
Plus précisément, il s’agit d’une activité de location meublée, soumise à un seuil de recettes annuelles et avec absence d’inscription au registre du commerce. Le propriétaire qui loue un bien en LMNP peut bénéficier d’un avantage financier majeur : réduction d’impôt par principe d’amortissement.
Certaines aspects financiers doivent être respectés pour prétendre au statut LMNP :
- Les recettes ne doivent pas excéder 50% des revenus globaux annuels (au risque de passer au statut LMP);
- Les recettes ne doivent pas dépasser 23 000€ à l’année.
Différences entre LMNP et LMP
En LMNP, l’activité de location n’est pas professionnelle. Le propriétaire ne doit pas s’inscrire au régime des commerces. Il s’agit seulement d’un investissement visant à obtenir des avantages fiscaux.
Toutefois, si les ressources dépassent 50% des revenus globaux annuels ou la somme de 23 000€, alors l’investisseur se doit de basculer en LMP : Loueur Meublé Professionnel.
Sous ce statut, le propriétaire doit inscrire son activité de location au BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Le Loueur meublé professionnel est soumis au régime de la micro-entreprise ou à un régime réel d’imposition selon son chiffre d’affaires. Comme il s’agit d’une activité professionnelle, certains frais peuvent être déduits du résultat fiscal : frais d’établissement, frais d’entretien et de réparation, impôts locaux, frais de gestion et d’assurances, intérêts d’emprunt, et amortissement du mobilier et des améliorations.
Concrètement, le choix entre le statut LMP et LMNP dépend principalement du montant des loyers générés par la location. Quoi qu’il arrive, il est possible de basculer d’un statut à l’autre en cas de besoin.
Biens éligibles dans le neuf
Pour qu’un bien soit éligible au statut LMNP, il doit être équipé pour permettre une occupation immédiate par le locataire : literie complète, volets ou rideaux dans les chambres, plaque de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à -6°C, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel ménager adapté.
Les appartements neufs, maisons neuves, résidences de services (étudiantes, séniors ou de tourisme) sont éligibles.
Pourquoi investir en LMNP dans le neuf?
Investir en LMNP dans le neuf présente de nombreux avantages, aussi bien pour le propriétaire que pour le locataire. Zoom sur tous les bénéfices apportés par le neuf.
Garanties et qualité de construction
L’investissement dans un logement neuf permet d’accéder à des droits et garanties concernant la qualité de construction et la durabilité des matériaux utilisés :
- Garantie décennale: elle protège l’acheteur contre les vices, malfaçons et dommages pouvant compromettre la solidité de la construction, les équipements indissociables touchant à la structure même de la construction, ou encore les équipements qui rendent le logement impropre à sa destination.
- Conformité aux normes : les logements neufs doivent correspondre aux normes en vigueur, à savoir la RE 2020, pour garantir un intérieur sain et fiable.
- Absence de travaux à court terme : contrairement à un logement ancien, aucun travaux n’est à prévoir lors d’un achat dans le neuf. Isolation, système de chauffage, toiture… Tout est conforme.
Performance énergétique et attractivité locative
Un logement neuf et conforme aux normes limite les déperditions d’énergie. Cela signifie que les dépenses énergétiques sont contrôlées, conformément aux réglementations thermiques (réalisation d’un DPE obligatoire).
Cet avantage augmente l’attractivité locative d’un bien grâce à deux arguments majeurs : les économies sur les factures d’énergie, et le geste écologique pour la planète.
Un appartement ou une maison de classe A ou B (Diagnostic de Dépense Energétique bon) est plus facile à louer, et le montant du loyer peut être plus élevé.
Sécurité juridique de la VEFA
La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) est un contrat par lequel un investisseur peut acheter un bien immobilier à construire ou en cours de construction. Il s’agit d’un achat « sur plan » : d’abord propriétaire du sol à la signature du contrat de vente, puis du bien au fur et à mesure de l’avancée de la construction.
Acheter un logement en VEFA possède plusieurs avantages fiscaux : frais de notaires réduits, TVA à 5,5% et exonération de la taxe foncière pendant deux ans.
L’acquéreur d’un bien en VEFA est protégé par de nombreuses lois avant et après construction :
- Garantie d’achèvement
- Garantie de parfait achèvement
- Garantie Biennale
- Garantie Décennale
Il peut aussi avoir recours à d’autres garanties complémentaires, comme la garantie des vices et défauts de conformité apparents, les assurances dommages ouvrage, ou encore la garantie de livraison à prix et délais convenus.
Fiscalité du LMNP : deux régimes possibles
Deux régimes peuvent être définis en statut LMNP : le micro-BIC ou le régime réel simplifié. Il faut choisir celui qui correspond au projet d’investissement locatif selon plusieurs critères : montant des loyers, charges…
Micro-BIC
C’est le régime fiscal le plus répandu en LMNP. Il garantit un abattement de 50% du montant déclaré sur les impôts. Cet abattement est un forfait représentant et regroupant tous les frais engagés par le propriétaire sur l’année (réparations, entretien, amortissements…).
La gestion administrative et la déclaration sont simples et rapides, mais des conditions doivent être respectées. Le chiffre d’affaires annuel ne doit pas dépasser :
- 77 700€ en location meublée classique;
- 188 700€ pour des meublés de tourismes classés ou des chambres d’hôtes.
Le régime micro-BIC est adapté aux propriétaires qui louent des biens immobiliers meublés, qui souhaitent une déclaration fiscale simplifiée tout en optimisant leur rentabilité.
Régime réel simplifié
Le Réel simplifié est un autre régime fiscal adapté aux LMNP. À la différence du micro-BIC, il est possible de distinguer et détailler réellement les charges liées à la location meublée sur l’année.
Le propriétaire peut déclarer ses charges réelles :
- Électricité et eau;
- Dépense en mobiliers;
- Charges administratives;
- Amortissement des investissements…
Ce choix est idéal pour les personnes ayant des charges élevées, au-delà de 50% des loyers perçus, mais pas seulement. L'amortissement crée une charge comptable "fictive" qui vient en déduction des recettes. Ces charges viennent réduire le résultat de manière plus conséquente qu’avec le régime micro-BIC, il y a donc moins de bénéfices, et moins d’impôts sur ces bénéfices.
Le recours à un comptable (dont les charges sont déductibles) est recommandé pour ce type de régime fiscal qui nécessite des connaissances approfondies.
À noter qu’un loueur LMNP classique dépassant les 72 600€ de revenus par an doit obligatoirement opter pour le régime réel.
Comment choisir?
Le choix entre régime réel simplifié ou micro-BIC en LMNP dépend évidemment de plusieurs critères importants qu’il faut prendre en compte : montant des loyers, charges, horizon de détention…
La plupart des loueurs meublés non professionnels optent pour le régime micro-BIC pour sa simplicité, ou par méconnaissance des avantages du régime réel. En fonction de la situation, du type de bien ou encore des loyers déclarés chaque année, il est possible de changer pour le régime fiscal le plus adapté et le plus avantageux.
| Avantages | Inconvénients | Pour qui? | |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC |
Comptabilité et déclaration fiscale simplifiées Gain de temps |
Toutes les charges ne sont pas déductibles Impossible de dépasser les abattements prévus Impôts dus systématiquement tous les ans dès qu’il y a des revenus locatifs |
Pour les loueurs dont le montant des charges et des amortissements sont relativement faibles |
| Réel simplifié |
Possibilité d’aller au-delà des abattements du micro-BIC grâce au mécanisme de déduction des charges et des amortissements Statut souvent plus avantageux fiscalement pour les LMNP Base imposable réduite, pouvant passer à zéro |
A moins de dépasser les plafonds établis, il faut procéder à une demande pour bénéficier de ce régime La déclaration des revenus est plus complexe qu’en micro-BIC et nécessite l’intervention d’un comptable |
Pour les loueurs dont les charges et les amortissements sont importants |
L’amortissement en LMNP
L’amortissement est le mécanisme comptable qui permet de compenser la perte de valeur progressive fictive d’un bien meublé ou d’un immeuble dans le temps.
Principe et fonctionnement
En LMNP, l’amortissement permet au propriétaire de réduire l’assiette de son imposition. Ce mécanisme concerne toutes les dépenses supérieures à 600€, et la durée et les taux sont variables en fonction des travaux réalisés.
Chaque année, le propriétaire peut déduire une partie de la valeur de son bien immobilier ainsi que du mobilier comme une charge. Le montant de cette déduction fiscale vient alors réduire le résultat imposable. Au final, même si ce n’est pas une solution de défiscalisation immobilière à proprement parler, c’est un avantage fiscal qui diminue les loyers nets soumis à l’impôt.
Postes amortissables
La durée de l’amortissement ne dépend pas du logement lui-même, mais elle est calculée en fonction de chaque composant du bien immobilier. On les appelle les « postes », et ils sont généralement amortis sur une période de 25 à 40 ans. Ils sont séparés en plusieurs catégories : bâtiment, mobilier et travaux.
À savoir : le terrain n’est jamais amortissable.
Impact sur la rentabilité nette
Exemple de calcul d’amortissement en LMNP :
Pour un achat immobilier de 300 000€ en LMNP amorti à 90% de son prix sur 30 ans, le montant de l’amortissement est de 270 000€, cela représente 9 000€ par an.
Si des achats en mobilier ou électroménager ont été réalisés à hauteur de 6 000€ pour ce bien, l’amortissement annuel est de 600€ pour une période de 10 ans. Pour des travaux de plomberie de 2 000€, le montant annuel est de 200€ sur 10 ans.
Pour les 10 premières années, le montant annuel d’amortissement de ce bien immobilier est donc de 9 800 pour les 10 premières années.
Récupérer la TVA grâce au LMNP
L’achat d’un logement neuf dans le cadre d’un investissement LMNP est soumis à la TVA : 20% du prix d’acquisition du bien. En respectant un certain nombre de conditions et de critères, il est possible de récupérer jusqu’à 16% du montant de cette taxe sur la valeur ajoutée.
Cas des résidences de services
La récupération de la TVA en LMNP n’est possible qu’en cas d’achat d’un bien en résidence de services.
Le logement doit être situé dans une résidence de tourisme, sénior ou étudiante et proposer au moins trois des services para-hôteliers suivants :
- Accueil des locataires;
- Fourniture de linge;
- Entretien ménager;
- Service de petit-déjeuner.
L’investisseur en LMNP doit signer un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, qui se charge de la gestion du bien et du versement des loyers. Ce bail assure une habilité locative et garantit une gestion simplifiée pour le propriétaire.
Conditions à respecter
Pour pouvoir récupérer la TVA en LMNP, l’engagement de mise en location doit durer au moins 20 ans. En cas de revente anticipée, l’administration fiscale peut exiger un remboursement de la TVA au prorata du nombre d’années restantes.
Autres conditions à respecter :
- Acheter un logement meublé dans une résidence de services
- Se porter acquéreur d’un bien neuf
- Remplir les conditions du statut LMNP;
- Les loyers perçus doivent être soumis à la TVA 5,5%;
- Les revenus des locations doivent être déclarés dans la catégorie BIC;
- Le bien ne doit pas être revendu au cours des 20 prochains années.
Avantages et contraintes
La récupération de la TVA peut être intéressante, à condition de bien respecter tous les critères et les obligations imposés. Il faut retenir qu’en cas de revente avant les 20 années révolues, l’administration fiscale demande un remboursement de la TVA au prorata du nombre d'années restantes.
N’hésitez pas à vous rapprocher d’un promoteur immobilier qui vous aidera à réaliser votre projet dans les meilleures conditions.
Conclusion
Le statut LMNP dans le neuf possède de nombreux avantages pour les propriétaires et les locataires :
- Un statut éligible aux non professionnels qui souhaitent réaliser un investissement locatif en appartement neuf, maison neuve ou résidences de services;
- Des garanties de construction et une attractivité locative intéressantes;
- Plusieurs avantages fiscaux disponibles : amortissement, récupération de la TVA…
Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Retrouvez nos conseillers Imodeus pour étudier votre projet sur mesure.
L’achat dans le neuf présente de nombreux avantages : garanties, performances énergétiques, attractivité locative… De quoi pérenniser un investissement et mener un projet immobilier dans les meilleures conditions.
Si vous êtes primo-investisseurs, que vous souhaitez diversifier vos revenus, ou encore préparer votre retraite, découvrez notre guide conçu spécifiquement pour avoir toutes les clés de l’investissement immobilier neuf en LMNP.
Céret, la douceur de vie catalane
Sous-préfecture des Pyrénées-Orientales, Céret se situe à seulement une trentaine de kilomètres de Perpignan. Cité méridionale par excellence, elle est dessinée par un patrimoine architectural opulent mêlant places ombragées cerclées de cafés et restaurants, élégants édifices religieux et façades colorées. Authentique tableau, Céret a de tout temps constitué une inspiration pour de célèbres artistes dont Picasso et les cubistes, dont les 8 000 céretans ont hérité les enrichissants musées qui caractérisent la ville.
Irriguée par le Tech, le Riucerda, la rivière de Vaillère et divers autres petits cours d’eau, Céret abrite un patrimoine naturel remarquable, souligné par la présence d’un site Natura 2000 ainsi que 4 zones naturelles d’intérêt écologique, faunistique et floristique. Ainsi, balades, randonnées ou encore baignades constituent le quotidien des habitants d’une ville cernée par une nature verdoyante, surplombée par les impressionnants mont Canigou, pics de Garces et Fontfrède.
Tirant profit d’un environnement florissant, Céret s’est imposée comme la capitale de la cerise, emblème de la délicatesse céretane dont la culture est favorisée par un climat plaisant, défini par un ensoleillement important, des hivers doux et des étés chauds. L'été, la ville vie au rythme du flamenco et des ferias héritées de l'art de vivre catalan.
Choisir de vivre à Céret dans le nouveau programme immobilier proposé par Imodeus, c'est donc s'immerger en Pays Catalan versant Pyrénées Orientales, tout en bénéficiant de la proximité de Perpignan et des paysages de la Côte Vermeille.
Région
Département
Ville
Au cœur de Céret, à quelques centaines de mètres du centre historique et du charme qui y est associé, notre nouveau programme immobilier Cirera prend vie en un seul bâtiment comportant 25 appartements neufs T3 et T4 à vendre.
Établi sur 4 niveaux, l’immeuble arbore une volumétrie simple définie par une alternance de blocs ainsi que des façades ordonnées et rythmées, en harmonie avec le décor existant. Composé d’un mélange de matériaux, ce programme immobilier à Céret se lit à travers des lignes à la fois contemporaines et parfaitement intégrées au paysage environnant, notamment grâce à l’emploi d’éléments traditionnels tels que la toiture pentue, symbole des constructions céretanes.
Bâtie en retrait des voies passantes afin d’optimiser l’intimité des habitants, la résidence Cirera offre à ses occupants des orientations favorables, dirigées vers un jardin commun implanté à l’arrière de la parcelle, au sud. Les essences de haute tige qui le forment apportent verdure et fraîcheur tout en minimisant les vis-à-vis. Bénéficiant d’un confort maximal, les résidents jouissent aussi de la présence d’un parking aérien situé au rez-de-chaussée et accueillant 28 places.
Les futurs acquéreurs d'un appartement neuf à Céret bénéficieront de véritables lieux de vie extérieurs de 56 à 93m2 permettant de profiter pleinement de l’agréable climat de la région. Ponctuées de terrasses et loggias, les façades sont couvertes d’enduit clair, réhaussé par les teintes vives de la tôle perforée façon moucharabieh des volets coulissants et garde-corps.
Votre logement neuf
- Porte palière équipée d’une serrure 3 points et d’un système anti-dégondage
- Ascenseur
- Double-vitrage isolant
- Chauffage par panneaux rayonnants avec système de programmation
Vos pièces à vivre
- Carrelage grès émaillé 40x40cm avec plinthes assorties
- Cuisine ouverte équipée
- Volets roulants motorisés dans la piece de vie
Votre salle de bain
- Douche à l’italienne et baignoire (selon typologies)
- Meuble vasque avec étagères de rangement et miroir éclairé
- Sèche-serviette électrique
Votre chambre
- Suite parentale avec salle d’eau ou salle de bain
- Placards équipés d’étagères et de penderies
Brochure à télécharger
- DocumentImodeus-Cirera-programme-immo.pdf (1.11 Mo)
Vivre à Vallet pour savourer campagne et ville
Au coeur au bassin de vie de Nantes, Vallet fait partie des 29 communes du pays vignoble nantais en bénéficiant de tous les atouts économiques et culturels. Acheter un appartement neuf à Vallet, pour vivre ou investir est donc un choix porteur pour votre projet immobilier.
Capitale du Muscadet, Vallet est imprégnée d’une riche culture viticole, où trônent vignes, caves centenaires et festivals épicuriens. Pérenne depuis le 19ème siècle, la région se démarque aussi la puissance économique du maraîchage nantais : 200 millions d’euros de chiffre d’affaires et 4000 emplois procurés. Leader français, le département de la Loire-Atlantique est le premier producteur de mâche, poireau, concombre, radis et muguet grâce à ses 270 exploitations étendues sur 5000 hectares du pourtour nantais.
Qu’il soit culturel, environnemental ou bâti, le patrimoine de la Vallet est l’un des atouts majeurs de cette commune à seulement 30 minutes de Nantes. Citons ses sites naturels spécifiques (Parc des Dorices, rives de la Logne aménagées), la dizaine de majestueux châteaux (château de la Noë Bel-Air, château du Cleray...), ainsi que son patrimoine religieux (église néogothique Notre-Dame, chapelle de la Sauvionnière).
Aussi vivante que chaleureuse, Vallet dispose d’un grand nombre d’infrastructures lui assurant une véritable autonomie. Equipée d’un espace culturel communal, d’un cinéma, d’une piscine, d’une médiathèque ou encore d’écoles et collèges publics (école Pierre Eluard, collège Pierre Abélard...) comme privés, Vallet sait pourvoir aux besoins de chacun de ses habitants. Les dizaines d’associations culturelles, sportives et de loisirs participent amplement à la qualité de vie et au dynamisme de la commune, dont l’économie s’appuie sur le millier d’entreprises qui prospèrent au cœur de la ville. Avec de nombreux projets de recrutement, le bassin d’emplois nantais, à portée de main des valletais, est favorable aux secteurs tels que l’informatique, la banque ou les assurances.
Desservie par la N249, axe rapide de 2x2 voies gratuit reliant Bressuire à Nantes, Vallet permet également à ses habitants d’accéder à Cholet et ses infrastructures supplémentaires en moins de 30 min.
Région
Département
Ville
Fleurs Blanches, notre nouveau programme immobilier à Vallet est une petite résidence de seulement 17 appartements neufs avec belles terrasses. Idéale pour un premier achat immobilier (programme éligible au PTZ), la résidence est aussi adaptée à un investissement locatif en raison de sa proximité avec Nantes. Sa typologie de logements présente des 2 pièces (37,83 m2), 3 pièces (59,30 m2) et vastes 4 pièces (101 m2) qui contenteront aussi bien des étudiants, de jeunes couples ou des familles avec enfants.
Bâtie en plein cœur de Vallet, dans le centre historique, la résidence Fleurs Blanches prend vie au milieu d’habitations typiques de la région formant une agréable atmosphère résidentielle, tout en avoisinant les commerces de proximité.
Programme immobilier abritant 17 logements neufs, ce projet à Vallet est harmonieusement inséré dans son décor avec un choix de matériaux esthétiques et cohérents vis-à-vis des constructions environnantes. Afin de limiter son impact, sa hauteur se résume à trois niveaux surmontés de combles et coiffés d’une alternance de toitures. Toits pentus en tuiles et toitures terrasses témoignent du mariage d’une architecture traditionnelle et d’une ossature contemporaine.
Conférant charme et authenticité à ce projet immobilier valletais, un parement de pierre du pays recouvre le soubassement de Fleurs Blanches et fait ainsi écho aux bâtiments adjacents. Une partie de l’immeuble ne possédant que deux niveaux, le programme instaure de délicats jeux visuels, soulignés par le contraste des teintes ocres de la toiture et des notes couleur champagne des bardages et lucarnes métalliques.
Entièrement clôturée et dotée d’une barrière levante, la résidence Fleurs Blanches se veut aussi sécurisée qu’intimiste pour les résidents de ses futurs appartements. Généreusement paysagée et engazonnée, elle accueille plusieurs arbres de haute tige d’essences locales, tout en dédiant un espace confortable à la création de 22 places de stationnement, dont 2 sont réservées aux personnes à mobilité réduites et 3 aux visiteurs.
Situé rue Emile Gabory à Vallet, ce programme immobilier n'est qu'à 300 mètres à pied de la place Charles de Gaulle et ses commerces de proximité. Les principaux services et les écoles sont aussi à moins d'un kilomètre de la résidence. Fleur Blanche réunit ainsi tous les atouts pour une vie paisible dans cette jolie ville aux portes de Nantes.
Ecoles et petite enfance
- Microcrèche Les Ptis Petons à 550 mètres
- Groupe scolaire Paul Eluard (maternelle et élémentaire) à 350 mètres
- Collège Pierre Abélard à 800 mètres
- Lycée Aimé Césaire de Clisson à 12 minutes
Commerces
- Carrefour Express à 300 mètres
- Marché dominical et pharmacie des Forges à moins de 300 mètres
- Centre de Vallet et ses commodités à moins de 300 mètres
- Centre commercial de Nantes - Basse Goulaine avec ses 85 boutiques, 15 restaurants et son cinéma de 10 salles à 17 km
Sport, nature et culture
- Piscine Naïadolis à 1 minute
- Cinéma Le Cep à 2 minutes
- Espace culturel Le Champilambart et son parc à 2 minutes
- Etang de Fromentea à 3 minutes
Brochure à télécharger
- Document
- Carrefour Express à 300 mètres
- Marché dominical et pharmacie des Forges à moins de 300 mètres
- Centre de Vallet et ses commodités à moins de 300 mètres
- Centre commercial de Nantes - Basse Goulaine avec ses 85 boutiques, 15 restaurants et son cinéma de 10 salles à 17 km
- Microcrèche Les Ptis Petons à 550 mètres
- Groupe scolaire Paul Eluard (maternelle et élémentaire) à 350 mètres
- Collège Pierre Abélard à 800 mètres
- Lycée Aimé Césaire de Clisson à 12 minutes
- Piscine Naïadolis à 1 minute
- Cinéma Le Cep à 2 minutes
- Espace culturel Le Champilambart et son parc à 2 minutes
- Etang de Fromentea à 3 minutes