La loi Pinel en Zone C : Pourquoi investir sans avantage fiscal ?

 Pinel en zone C, qu’est-ce que c’est exactement ?

Les communes de moins de 250 000 habitants classées en zone C ou B2 ne sont pas éligibles à la loi Pinel. Investir dans l'immobilier neuf dans ces zones n'ouvre donc pas droit aux réductions d'impôt offert par ce dispositif fiscal. Est-ce que cela fait pour autant des communes en zone C et B2 des villes où il ne faut pas investir dans l'immobilier locatif ? Absolument pas ! Pourquoi les communes des zones A et B1 seraient-elles les seules à présenter une forte attractivité locative et une belle rentabilité ? Si l'on prend en compte le fait que, d'une part, les logements neufs en zone B2 et C sont nettement moins chers qu'en zone A ou B1, et que, d'autre part, la concurrence entre bailleurs propriétaires d'un bien neuf est moins forte, il peut être plus intéressant d'investir dans l'immobilier neuf locatif dans ces communes, même sans avantage fiscal Pinel. À condition de bien choisir son bien et sa situation ! Explication.

Investir en Pinel zone C ou B2 sans défiscaliser ? Viser les villes avec une bonne dynamique locative

Toutes les villes classées en zone B2 ou C du dispositif Pinel ne bénéficient évidemment pas toutes d'une dynamique locative comparable à celle des métropoles et leur agglomération. C'est ici que nous retrouvons les fondamentaux de l'investissement immobilier.

Pensez emplacement géographique, développement économique, qualité des services publics, accès aux gares et axes routiers comme critère de choix de l'emplacement. C'est ici que de belles opportunités d'investissement immobilier se dessinent pour le particulier malin, même sans défiscaliser : 

• Une commune classée en zone C comme Vallet, à moins de 15 minutes du périphérique nantais, attirera les familles et les jeunes actifs souhaitant vivre à la campagne en profitant de loyers modérés, tout en bénéficiant des services et zones d'emplois d'une métropole.
• La Turballe (zone B2) jouit d'une belle attractivité locative car la commune allie proximité avec une ville dynamique (Saint-Nazaire est à moins de 30 minutes) et cadre de vie privilégié en front de mer, face à la rade du Croisic et près de Guérande.
• Dans L'Hérault, Béziers (aussi en zone B2) va vivre un boom économique sans précédent avec l'inauguration en 2021 de Genvia, une giga factory dédiée à la production d'hydrogène vert, qui recrutera 500 salariés en 10 ans. Ubisoft a aussi choisi Béziers pour ouvrir en 2025 un vaste complexe rassemblant studios de production audiovisuelle et parc d'attraction dédié aux jeux vidéos.

Le contexte de la Covid-19 renouvelle l'intérêt des locataires pour les communes des zones B2 et C

Rappelons que la crise de la Covid-19 a profondément modifié les comportements liés au logement : le télétravail devient structurel pour une partie des salariés qui n'ont plus de réel besoin à habiter dans une grande ville. LA FNAIM note ainsi dans son analyse de l'impact de la crise sanitaire sur l'immobilier que "l’attrait des ménages pour les villes de plus petites tailles se poursuit, tandis que le marché immobilier des grandes villes est davantage touché par la crise sanitaire, alors que celui-ci était en progression depuis des années au détriment des villes rurales. Un rééquilibrage qui tend à perdurer avec le déploiement pérenne du télétravail, favorisant l’éloignement des Français des centres de grosses agglomérations." Martial You, chef du service Economie de RTL note aussi qu'on "voit que c'est en lointaine banlieue que la demande est la plus dynamique et en zone rurale où les prix ont progressé de 1,4%... deux fois plus que la moyenne nationale, 7 fois plus que les grandes villes".

Dans l'objectif de votre investissement immobilier, notez aussi que le locataire ne choisit plus son logement en fonction de la distance domicile/travail, mais en fonction des temps de transports : il n'est pas rare de mettre autant de temps pour se déplacer vers son lieu de travail lorsqu'on habite dans une grande métropole que lorsqu'on habite en périphérie ou un peu plus loin. Choisir un lieu de vie en retrait trouve ici tout son sens pour un locataire.

Zone C ou B1 : même sans dispositif de défiscalisation, il est intéressant d'investir en dans l'immobilier neuf

Un dernier frein à lever pour un particulier souhaitant investir dans l'immobilier sans défiscaliser en loi Pinel est la réduction d'impôt qui peut être conséquente. Or, même sans défiscaliser, et si l'on respecte bien les critères d'attractivité locative présentés plus haut, il peut être plus intéressant d'investir dans une ville en zone C ou B2 pour 3 raisons :

1/ les prix de l'immobilier neuf sont plus élevés dans les grandes agglomérations qu'en périphérie

Par exemple, un appartement neuf T3 à Vallet est en moyenne vendu 240 000€. Un appartement neuf comparable à Nantes est vendu 343 000€ en raison de la pression foncière.

Même dans le cadre d'un investissement locatif en loi Pinel sur 12 ans (durée maximale de défiscalisation permise par le dispositif), le montant de la réduction d'impôt ne couvrira pas le delta entre le prix d'achat à Nantes et à Vallet.

• Cette réduction d'impôt en loi PInel sera de 72 030€ (21% de 343 000€) ce qui ramènera à 270 970€ la somme à financer pour l'investissement ;
• Le delta entre le montant d'un investissement sans défiscalisation à Vallet et avec défiscalisation à Nantes restera de 30 970€ au profit de Vallet (270 970€ - 240 000€).

Il commence donc à être intéressant d'investir en zone B2 ou C car cela coûte moins cher, même en tenant compte du fait que ce type d'investissement n'offre pas de réductions d'impôt.

2/ En zone B2 et C, les loyers ne sont pas plafonnés, ni les revenus des locataires

L'investisseur oublie souvent qu'un investissement en loi Pinel est soumis à 2 plafonds réglementaires :

• Plafond de loyer
• Plafond de ressources du locataire

Ainsi, à Nantes, un appartement neuf T3 pourra être loué dans le cadre de la loi Pinel à hauteur de 10,51€ /m2 habitable. Un couple locataire avec un enfant à charge un devra justifier de revenus ne dépassant pas un plafond de 50 233€ (revenu fiscal à N-2).

En comparaison, le loyer médian d'un appartement à Vallet est 25% plus élevé qu'un loyer plafonné en loi Pinel à Nantes. A Vallet, Ouest France Immo estime à 13,16€/m2 le loyer médian début 2022 . Sans compter que le choix du locataire en zone C ou B2 ne sera pas limité par un plafond de ressources. 

3/ L'immobilier neuf fait la différence dans les petites villes

Dernier atout d'un investissement sans défiscalisation : l'attractivité d'un appartement neuf. Dans les grandes agglomérations, les programmes immobiliers sont tous éligibles à la loi Pinel : les propriétaires bailleurs entre donc en concurrence entre eux entre différences résidences neuves et même au sain de la même résidence.

En revanche, dans les petites agglomérations, les programmes immobiliers se font plus rares, ils sont donc plus recherchés. Un appartement neuf ou une maison neuve mis en location seront bien plus attractifs pour le futur locataire que son homologue dans l'ancien : les charges sont moins élevées, le niveau d'équipements et de confort est supérieur, et les coûts énergétiques sont plus bas que pour un logement ancien. 

En outre, l'investisseur bénéficiera de garanties propres à l'immobilier neuf qui sécurisera son achat contre d'éventuels vices cachés : garantie décennale, de parfait achèvement, dommage-ouvrage... Ce ne sera pas le cas dans l'ancien où il est au minimum à prévoir un raffraîchissement du logement, si ce n'est des travaux plus coûteux (changement du système de chauffage, mise aux normes des ascenseurs...).

Le saviez-vous ? Les avantages fiscaux du statut LMNP ne sont pas soumis au zonage Pinel

Il est malgré tout possible d'obtenir des avantages fiscaux en investissant dans un logement neuf non éligible à la loi Pinel. L'astuce est d'investir en LMNP dans un appartement meublé hors zone Pinel.  En effet, un particulier louant un meublé relève du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) s'il génère moins de 23 000€ de recettes par an et que ses revenus locatifs sont inférieurs à 50% de ses revenus et cela, quelle que soit la localisation du bien.

Ce statut fiscal ouvre droit aux avantages suivants  :

• En choisissant le régime micro-BIC, vous pouvez obtenir jusqu'à 50% d'abattement d'impôts sur vos revenus locatifs
• En choisissant le régime réel d'imposition, il est possible d'amortir 2,5 à 4% de la perte de valeur de l'achat du bien immobilier et des frais de notaire dans le temps (mais aussi des travaux ou le mobilier), et donc réduire ses impôts.

En résumé, il est donc possible d'investir en zone B2 ou C qui ne sont pas éligibles à la loi Pinel et de défiscaliser si l'on choisit d'acheter un appartement meublé et de le mettre en location.