Investir en périphérie des grandes villes : 5 détails à valider pour bien se lancer

1. Vérifiez l'éligibilité des communes périphériques au dispositif Pinel, et comparez les niveaux de prix

Les grandes agglomérations métropolitaines telles que celle de Toulouse, Bordeaux, ou encore Nantes, connaissent une situation tendue en matière d'offre de logements. Pour dynamiser le marché locatif dans les centre-ville en zones tendues, ont été mise en place des des mesures incitatives à l'achat d'un bien neuf pour le louer. La plus célèbre est la loi Pinel qui est maintenue jusqu'à fin 2022 dans ses conditions actuelles et jusqu'à fin 2024 avec des taux de réductions d'impôt régressifs.

Il est donc important de vérifier si la commune dans laquelle vous projetez d'investir est située dans une zone Pinel (les fameuses zones A, Abis et B1). Dans le cas contraire, investir dans un logement neuf et le mettre en location ne permettra pas de profiter de réductions d'impôt. Le centre-ville des grandes métropoles citées plus haut sont éligibles, mais les prix d'achat au mètre carré peuvent être élevés. Aussi, bien des communes limitrophes ou plus éloignées sont également inclues dans les zones Pinel. Leur intérêt ? Elles sont souvent tout aussi attractives pour un locataire en raison de leur cadre de vie, et le prix des appartements neufs ont tendance à être moins chers en périphérie que dans la métropole intra-muros. Il peut aussi être intéressant de comparer le marché de l'immobilier neuf entre deux communes périphériques à attractivité locative comparable, car les variations de prix à l'achat peuvent être sensibles.

2. Estimez la réputation des communes et l'évolution de leur population

Bien souvent, les investisseurs se renseignent au préalable sur les communes les plus attractives de la zone où ils souhaitent investir. Alors que les métropoles ne cessent d'accueillir de nouvelles populations chaque année, une bonne proportion s'installe dans la périphérie, et non la ville centre ! Avoir une juste idée des bassins d'emplois les plus attractifs, des efforts faits par les communes pour l'accueil de nouveaux résidents, mais aussi des taux de vacance de logements va aider à faire un choix pertinent pour investir dans un logement neuf à vocation locative.

L'évolution de la croissance démographique d'une commune, sa pyramide des âges mais aussi les projections réalisées par les décideurs publics sont parmi les critères les plus parlants si l'on souhaite en savoir plus sur la population. Ces données vont permettre d'affiner le ciblage pour réaliser votre placement dans le cadre d'un investissement locatif et in fine vous constituez un patrimoine immobilier.

3- Sélectionnez les logements neufs suivant leur environnement, leur niveau de services... et votre "profil locataire" !

La proximité d'un parc ou d'un espace de loisirs, d'établissements d'enseignement supérieur ou universitaire, de zone commerciale, la (faible) distance d'un axe routier majeur ou d'un terminus de transports en commun font partie du listing que chaque investisseur tient à jour pour chaque logement neuf à vocation locative que l'on peut lui proposer. L'environnement immédiat d'un programme immobilier va influer sur la décision finale d'acquérir, ou non, un logement neuf à cet endroit. La décision viendra alors de l'arbitrage avec le prix d'achat proposé et les niveaux de loyer moyens pratiqués. L'étude des services proposés dans la résidence neuve peut également faciliter votre décision d'acheter pour louer. Comme le rappelle cet article sur le TOP des villes où acheter en loi Pinel autour de Toulouse, les opportunités restent nombreuses mais chacune s'appuie sur des critères précis, propre à chaque investisseur. 

Il est parallèlement utile de travailler à un profil de locataire souhaité. En effet, les communes périphériques peuvent certes accueillir des étudiants ou célibataires en proximité de leur zone d'activité professionnelle, mais aussi des familles désireuses de s'installer dans un environnement plus paisible que la ville. Ces deux profils n'attendent évidemment pas les mêmes types de logements - studio/T1 ou maison neuve - mais ils n'auront pas non plus les mêmes "habitudes" : les familles sont plus sédentaires et vous aurez moins de rotation locative si le choix se porte sur un logement neuf "familial".

4. Jaugez des infrastructures commerciales et des équipements collectifs présents pour investir

Disposer de toutes les commodités au pas de la porte, ou en immédiate proximité, favorisera évidemment le potentiel locatif de votre logement neuf. Les commerces de proximité - boulangerie, coiffeur, banque, boucherie, poissonnerie, pharmacie, café, restaurant, ne sont pourtant pas les seuls éléments favorables. Par extension, bien des personnes se déterminent également aux vues de la proximité et de l'accès facile à une zone commerciale comprenant supermarché, boutiques de mode, loisirs, etc.

Investir dans un logement neuf pour le louer nécessite aussi de bien se tenir au courant des équipements collectifs présents - bibliothèque, médiathèque, école de musique, piscine municipale, stade, complexe sportif, etc. à même de dynamiser son attractivité aux yeux des locataires potentiels.

5. Renseignez-vous sur les projets structurants à venir qui pourraient valoriser votre logement neuf à louer

Une nouvelle ligne de métro ou tramway dans les 5 ans avec des arrêts en proximité, une bretelle supplémentaire à la voie rapide à 500 mètres d'un programme immobilier, un complexe multisports ou un cinéma multiplex à venir sur le quartier, etc. Les raisons concourant à valoriser un appartement neuf en location, ou au contraire à le déprécier, ne se jouent pas forcément à grand chose. Les métropoles et leur croissance exponentielle obligent les décideurs locaux à planifier le développement urbanistique et l'aménagement sur leur territoire. Or ces décisions, qui incluent toutes les communes de leur périphérie, se prennent quelquefois plusieurs années à l'avance.

Etre bien informé est alors déterminant. Se plonger dans les documents d'urbanisme, les délibérations de conseils municipaux et réunions métropolitaines, les travaux des agences d'urbanisme, se rapprocher des associations de quartiers peuvent constituer autant de réflexes particulièrement bien vus...avant d'acheter pour louer !

En savoir plus sur l'investissement dans l'immobilier neuf 

Approfondissez le sujet avec notre dossier "Investir dans l'immobilier neuf". Nos articles vous diront tout sur les conditions pour investir dans l'immobilier neuf avec la loi Pinel et vous donneront des conseils pour réaliser votre investissement locatif en toute sérénité :

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