VEFA : définition, avantages et pièges à éviter

Qu’est-ce que la VEFA et comment ça fonctionne ?

Qu'est-ce que le VEFA en immobilier ? La VEFA, ou Vente en l'État Futur d'Achèvement, est un contrat spécifique qui vous permet d'acheter un bien immobilier avant même sa construction ou alors qu’il est encore en chantier.

En termes plus simples : vous achetez "sur plan", en vous engageant sur un projet décrit précisément dans un contrat de réservation.

Cette vente est encadrée par le Code de la construction et de l’habitation. Elle impose au promoteur (comme Imodeus) :

• De livrer un bien conforme au descriptif,
• De respecter les garanties légales,
• De sécuriser votre paiement grâce à un échelonnement réglementé

Pourquoi acheter un logement neuf en VEFA ?

Acheter en VEFA offre une multitude d'avantages qui séduisent de plus en plus d'acheteurs et investisseurs :

Quels sont les avantages de la VEFA ?

Avant d'acheter, voici pourquoi la VEFA séduit de plus en plus d'acquéreurs exigeants :

• Normes récentes : Tous les biens VEFA respectent les dernières réglementations, notamment la RE2020 (bâtiments basse consommation).
• Personnalisation : Vous pouvez souvent choisir les finitions (revêtements, cuisines, salles de bain…) pour créer un intérieur à votre image.
• Garanties solides : Garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale… Votre investissement est couvert sur le long terme.
• Valorisation : Un bien neuf, aux normes, prend de la valeur dans la durée et est plus attractif à la location.

Quels sont les avantages fiscaux pour un achat en VEFA ?

Côté fiscalité, la VEFA est également un levier très intéressant :

• Frais de notaire réduits : Environ 2 à 3 % du prix de vente (contre 7 à 8 % dans l'ancien).
• TVA réduite : Possibilité de TVA à 5,5 % sous conditions (zones ANRU, primo-accédants…).
• Exonérations fiscales locales : Certaines communes exonèrent la taxe foncière pendant 2 ans pour les logements neufs.

Étapes d’un achat en VEFA : du contrat à la remise des clés

Le processus d’achat en VEFA est structuré pour vous sécuriser à chaque étape. Voici comment cela se passe :

Contrat de réservation

Tout commence par la signature d'un contrat de réservation. C'est un document écrit qui décrit précisément :

• Votre futur logement (surface, étage, nombre de pièces, équipements prévus),
• Le prix prévisionnel,
• Les délais envisagés pour la signature définitive.
   

Est-il possible de se rétracter après 10 jours d’une VEFA ? Non, vous bénéficiez d'un délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification du contrat (par courrier recommandé ou remise en main propre). Cela signifie qu’après ces 10 jours, il n'est plus possible de se rétracter sans pénalités, sauf circonstances exceptionnelles (refus de prêt dans le cadre d'une condition suspensive, par exemple).

Ce qu’il faut retenir : Vous avez 10 jours pour changer d’avis sans justification. Passé ce délai, l’engagement devient ferme.

Signature de l’acte authentique chez le notaire

Après la signature du contrat de réservation, et une fois que le promoteur a obtenu toutes les autorisations (permis de construire purgé de tout recours, garantie financière d'achèvement...), vous passez à l'étape suivante : la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Quel est le délai pour la signature chez le notaire en VEFA ? En général, la signature de l’acte authentique intervient entre 3 et 6 mois après la réservation. Ce délai peut varier selon la complexité du projet et l’obtention des autorisations administratives.

Ce n’est donc qu’à partir de cette signature que vous devenez juridiquement propriétaire du bien… même si vous n’en avez pas encore l'usage !

Construction et appels de fonds

Une fois l’acte signé, le chantier démarre et vos paiements sont échelonnés en fonction de l'avancement des travaux. Cela permet de sécuriser votre investissement : vous ne payez que ce qui est réellement construit.

Voici comment cela fonctionne :

• 5 % du prix à la réservation (caution),
• 35 % à l’achèvement des fondations,
• 70 % au moment de la mise hors d’eau (toiture posée),
• 95 % à l'achèvement de l’immeuble,
• 5 % restants lors de la remise des clés.
   

Comment se passe le paiement en VEFA ? Le paiement en VEFA est progressif et réglementé. À chaque étape majeure de construction, le promoteur vous adresse un appel de fonds certifié par un maître d'œuvre ou un architecte. Vous versez alors uniquement la somme correspondant à l'état d'avancement constaté.

Quand consigner 5 % VEFA ? Lors de la livraison, si vous constatez des réserves importantes (ex : défauts majeurs, travaux inachevés), vous êtes autorisé à consigner les 5 % restants chez le notaire. Ce blocage financier sert ainsi de véritable levier pour contraindre le promoteur à corriger les défauts avant de solder le paiement.

Livraison et entrée dans les lieux

Dernière étape : la livraison de votre bien, c'est-à-dire la remise effective des clés.

Avant de signer le procès-verbal de livraison :

• Faites un état des lieux détaillé,
• Vérifiez la conformité avec le contrat et les éventuelles options de personnalisation,
• Listez toutes les réserves éventuelles sur le procès-verbal.
   

Quand assurer un bien en VEFA ? Vous devez assurer votre bien dès la remise des clés, même si vous ne l’occupez pas immédiatement. Une assurance multirisques habitation propriétaire non occupant est d’ailleurs souvent recommandée pour couvrir les risques entre la livraison et l’emménagement effectif.

Bon à savoir : Dès la remise des clés, les garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale) entrent officiellement en vigueur !

Prix et frais à prévoir en VEFA

Acheter en VEFA offre un cadre sécurisé… mais encore faut-il bien comprendre ce que couvre exactement le prix affiché et quels frais annexes prévoir. Voici tout ce que vous devez anticiper avant de signer.

Quel est le prix d’un logement en VEFA ? Il faut savoir que le prix d’un logement en VEFA dépend de plusieurs facteurs :

• La localisation (zone tendue ou non),
• Le standing de la résidence (services, qualité de construction),
• Le niveau de personnalisation demandé.
   

En moyenne en 2025 :

• Pour investir à Toulouse, un appartement VEFA dans une résidence classique se situe entre 4 200 et 5 000 €/m²,
• Dans les quartiers très prisés, il peut grimper jusqu’à 5 500 €/m² voire plus.

Éléments inclus dans le prix

Contrairement à un achat dans l'ancien, où des travaux et frais surprises peuvent s'accumuler, le prix de vente en VEFA est "tout compris". Cela signifie que vous achetez :

• Le terrain (part de copropriété pour un appartement),
• La construction du logement et de l’immeuble (parties privatives + parties communes),
• Les équipements collectifs (ascenseur, espaces verts, parking, local vélos…),
• Les garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale),
• Les frais de raccordement aux réseaux (eau, électricité, gaz, fibre optique).
   

Résultat : aucun gros travaux à prévoir à court terme, ce qui rend votre investissement immédiatement sécurisé et rentable.

Différences avec l’ancien

Acheter dans l'ancien, c’est souvent séduisant sur le papier… mais en pratique, cela implique :

• Des frais de notaire beaucoup plus élevés (environ 7 à 8 % du prix),
• Des travaux de rénovation coûteux pour remettre le bien aux normes ou au goût du jour,
• Une absence de garanties : si un problème structurel apparaît, vous devrez tout assumer.
   

Or, en VEFA, vous partez justement sur du neuf, avec des équipements modernes, aux normes RE2020, et des coûts d'entretien quasi nuls pendant de longues années.

TVA et frais de notaire en VEFA

Sur un achat en VEFA, la fiscalité est allégée, ce qui représente des économies immédiates.

• TVA : Par défaut, la TVA est de 20 %. Mais bonne nouvelle : dans certaines zones (ANRU ou quartiers prioritaires) ou pour certains primo-accédants, vous pouvez bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 % sous conditions.
• Frais de notaire : En VEFA, ils sont réduits à 2 à 3 % du prix de vente, contre 7-8 % dans l’ancien, voire même totalement offerts suivant les promoteurs immobiliers. Par exemple, pour un bien à 250 000 €, cela représente 7 500 € en VEFA, contre près de 17 500 € dans l’ancien !
• Exonérations locales : Certaines communes exonèrent partiellement ou totalement la taxe foncière pendant 2 ans pour les logements neufs VEFA.

Quels sont les frais de notaire en VEFA ? Comme vu plus haut, les frais de notaire en VEFA sont très réduits, entre 2 et 3 % du prix d’acquisition. Ils couvrent ainsi :

• Les émoluments du notaire,
• Les taxes (droits d’enregistrement réduits),
• Les frais divers liés à l’établissement des actes.
   

Ce qu’il faut retenir ici, c’est qu’acheter en VEFA, c’est avant tout économiser des milliers d'euros dès l'acquisition. C’est aussi simple que cela. 

Quelle est la différence entre une VIR et une VEFA ?

Lorsqu'on cherche à acheter un bien immobilier neuf ou rénové, deux types de contrats peuvent se présenter : la VEFA et la VIR.

Avant tout, il faut comprendre que :

• La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) concerne un logement neuf construit pour vous.
• La VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) porte sur un bien ancien à rénover, avec des travaux obligatoires et un cahier des charges précis.

Voici plus précisément ce qui les différencie, pour éviter toute confusion et faire le bon choix selon votre projet : 

Qui est propriétaire en VEFA ?

En VEFA, vous devenez propriétaire juridiquement dès la signature de l’acte authentique chez le notaire, même si votre futur logement n’est pas encore construit. Cela signifie que le terrain et les éléments déjà réalisés (fondations, murs en construction…) vous appartiennent immédiatement.

Mais attention, n’oubliez pas que vous ne disposez de l'usage réel du bien (droit d'y vivre, d’y faire entrer des meubles...) qu'au moment de la livraison, c'est-à-dire lorsque la construction est terminée et que le promoteur vous remet les clés. Et pas avant ! 

Peut-on sortir d’un contrat VEFA ?

Signer un contrat VEFA engage l’acquéreur et le promoteur. Mais la vie réserve parfois des imprévus !

Bonne nouvelle : il est possible de sortir d'un contrat VEFA dans certaines situations bien précises, soit en revendant, soit en annulant.

Revendre un bien acheté en VEFA

Oui, il est possible de revendre un bien acheté en VEFA, même avant la livraison. Mais attention : ce n'est pas aussi simple qu'une vente classique.

Voici les points clés à connaître :

• Revente avant livraison ("cession de contrat") : Vous devez obtenir l’accord du promoteur pour céder votre contrat de réservation à un nouvel acquéreur. C’est faisable, mais encadré. Attention, en cas de plus-value, elle sera imposable comme un revenu classique.
• Revente après livraison : Une fois les clés remises, vous êtes libre de revendre comme pour n'importe quel bien immobilier.
   

Quand revendre un VEFA ? La revente est techniquement possible à tout moment mais reste beaucoup plus simple et avantageuse après la livraison. Gardez tout de même à l’esprit qu’avant la remise des clés, cela pourra être synonyme de démarches spécifiques et de frais supplémentaires.

Annuler ou résilier une VEFA

Parfois, la meilleure option n’est pas de revendre, mais plutôt d’annuler le contrat (ce qui est possible dans certains cas limités).

Voici les cas où l'annulation est envisageable, le tout sans pénalités :

• Refus de prêt : Si vous avez demandé un financement et qu'aucune banque ne vous l'accorde, votre contrat est automatiquement annulé, sans frais, grâce à la condition suspensive d’obtention de prêt.
• Force majeure : Décès de l’acquéreur, accident grave… Un événement imprévu et extérieur peut justifier une annulation exceptionnelle (au cas par cas avec le promoteur).
• Faute du promoteur : Retard important de livraison, modifications majeures non prévues au contrat... peuvent permettre une résiliation judiciaire.
   

Comment sortir d’un VEFA ? Vous l’aurez compris, pour pouvoir sortir d'un contrat VEFA en dehors du délai de rétractation, il faut soit invoquer un refus de prêt dans le délai prévu, soit négocier à l'amiable avec le promoteur en cas de circonstances exceptionnelles. Sinon, l’annulation est complexe et peut coûter cher.

Pourquoi acheter en VEFA avec Imodeus ?

Acheter sur plan demande de la confiance et une vraie expertise. Avec Imodeus, vous n'êtes pas un simple numéro : vous êtes accompagné personnellement du début à la fin de votre projet.

Voici justement ce qui fait toute la différence avec Imodeus :

• Une expertise reconnue dans l'immobilier neuf : Acteur majeur à Toulouse et en Occitanie, Imodeus maîtrise parfaitement les spécificités locales, les tendances de marché et les meilleurs emplacements.
• Un accompagnement sur-mesure : Dès votre premier contact, un conseiller dédié vous guide dans toutes les étapes : choix du logement, personnalisation, financement, suivi de chantier, livraison.
• Des programmes 100 % conformes aux normes les plus exigeantes : Tous nos projets respectent la RE2020 et intègrent des prestations de qualité pour garantir confort, économies d'énergie et valorisation patrimoniale.
• Une transparence totale : Enfin, chez Imodeus, pas de mauvaise surprise. Prix fermes, délais annoncés tenus, informations claires à chaque phase.

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