Faut-il investir dans l'immobilier neuf ou dans l'ancien ?

Les grandes différences entre immobilier neuf et immobilier ancien

C'est un fait désormais bien établi : la majorité du marché est constitué de biens anciens à vendre, appartement ou maison. Les derniers chiffres de l'immobilier neuf montre par ailleurs que la tendance va perdurer, voire s'accentuer.  Très souvent, on oppose les deux marchés, en évoquant le charme de l'ancien, face aux avantages du neuf. 
Mais lorsque l'on se place dans la peau d'un investisseur immobilier, décidé à acheter pour louer un logement, certaines données sont intangibles : rentabilité, sécurité, contraintes.
Bien sûr, chaque projet immobilier a ses propres considérations financières, notamment déterminées par :

• Les prix d'achat respectifs de l'ancien et du neuf,
• La rentabilité locative (taux de vacance, niveaux de loyers, structure démographique, etc.)
• La dynamique économique locale pour la revente.

Sur ces différents points, un logement ancien et un logement neuf n'auront bien entendu pas les mêmes résultats. Mais l'investisseur immobilier ne se limite pas strictement à ces indicateurs pour se décider. 

Investir dans l'immobilier neuf : des garanties nombreuses et des avantages cumulés importants

Le marché immobilier neuf concentre depuis plusieurs années des originalités qui en font un terrain de placement privilégié.  Notre article sur les 7 avantages à investir en immobilier neuf en donne un juste tour d'horizon. Outre les garanties constructeur offertes qui sécurise le placement, la qualité des constructions aujourd'hui livrées (normes HQE) permettent de disposer d'un logement peu énergivore, valorisé sur le temps long. L'investisseur en immobilier y voit, en tout logique, une moyen se constituer un patrimoine à long terme.

Un acteur facteur d'attractivité de l'immobilier neuf pour investir est l'encouragement public : l'acheteur immobilier peut en effet en tirer un avantage fiscal de taille, s'il se décide à opter pour le dispositif de défiscalisation de la Loi Pinel, soumis à conditions.
Un investisseur en immobilier neuf pour louer pourra aussi bénéficier d'une exonération de 2 ans de taxe foncière suivant son achat et de frais de notaire réduits.
Enfin, une fois l’achat réalisé et la mise en location effectuée, un investisseur en immobilier neuf n’aura, que de faibles coûts d’entretien à supporter les premières années.

Investir dans l'immobilier ancien : le choix de la diversité d'abord, mais attention aux coûts

Réputé moins cher à l'achat que l'immobilier neuf, l'immobilier ancien est il pour autant un bon placement, ou plutôt un meilleur placement que l'immobilier neuf ?

Les acheteurs dans l'ancien privilégient ce marché pour la diversité des logements proposés, leur authenticité voire leur disposition spatiale, comparé à du logement neuf. Certes, mais il ne s'agit à l'évidence pas du critère premier qu'un investisseur immobilier place en haut de sa liste au moment de se décider à investir pour louer. D'autres investisseurs privilégient l'immobilier ancien pour son côté "clés en mains" : le taux d'occupation du logement peut être déjà connu, et certains ont même déjà un gestionnaire et des locataires. Il n'y a donc rien à faire ! Mais de futurs locataires auront peut-être d'autres attentes, et  regarderont par exemple à deux fois l'isolation du logement et le type de chauffage proposé, afin de limiter leurs charges.
De fait, l'attractivité d'un logement ancien à louer pourrait souffrir de la comparaison avec un logement neuf ... pas seulement sur ce sujet : bien des logements neufs disposent aujourd'hui de finitions soignées, et d'éléments de domotique appréciés (visiophone d'entrée, application de gestion du chauffage, etc.), inexistants dans l'ancien.

Alors que certains dispositifs d'aide à la rénovation des logements peuvent être incitatifs (Denormandie), leurs avantages intrinsèques restent moindres. Quant au prix d'achat réputé plus compétititif dans l'ancien, il s'avère bien souvent contrebalancé par les frais de notaire...
Certains investisseurs souhaiteront malgré tout investir dans l'ancien, car souhaitant privilégier un quartier voire une rue précise. Pour autant, ils devront assumer des charges de copropriété bien souvent supérieures à celles d'un logement neuf, du fait de coûts d'entretien/renovation importants.

Conclusion : avantage à l'immobilier neuf pour investir !

En y regardant de plus près, et en tentant un comparatif des avantages/inconvénients de l'investissement dans l'immobilier neuf ou l'investissement dans l'immobilier ancien, il semble que la balance penche pour l'immobilier neuf.
Avec des logements plus confortables pour les locataires, reconnus pour leurs qualités dans le temps, des avantages fiscaux importants et des contraintes d'entretien faibles, le logement neuf reste plus que jamais un levier pour investir gagnant maintenant, et dans le temps.