Vente par lots immobilier ou à la découpe : Définition et Guide

Vente par lots : définition, avantages et inconvénients

En général, la valeur d'un bien immobilier augmente à mesure que le temps passe. Ainsi, s'il est trop grand, il peut parfois être difficile de trouver un acquéreur compte tenu de son prix de vente trop élevé.

De même, les acheteurs peuvent être frileux à cause des frais d'entretien du bâtiment trop conséquents. Sans oublier qu'une telle opération peut prendre beaucoup de temps, ce que ne souhaite évidemment pas le marchand de biens. La vente par lots constitue alors une solution idéale pour lui.

Définition

Également appelée vente à la découpe, la vente par lots consiste à vendre un bien immobilier qui a été divisé au préalable en plusieurs lots indépendants. Il s'agit donc du contraire de la vente en bloc. La vente à la découpe peut être réalisée par un marchand de biens, des institutions ou encore des propriétaires privés. Le bien concerné peut être :

• des appartements spacieux,
• des bâtiments de bureaux de plusieurs dizaines d'étage,
• des grandes maisons divisées en plusieurs logements,
• des immeubles d'habitation de plus petite dimension.

La vente par lots repose donc sur le principe de la division sur le plan juridique et matériel d'un immeuble dans le but de le vendre les lots provenant de cette division, c'est-à-dire appartement par appartement.

Ce genre de transaction va permettre de réaliser une plus value plus importante étant donné que la vente d'une propriété en plusieurs lots offre est souvent plus fructueuse par rapport à la cession de cet immeuble dans sa totalité. Après avoir été divisé et vendu, le statut du bien passe de mono-propriété à celui de copropriété.

Avantages

Cette opération permet à un propriétaire de vendre plus facilement et plus rapidement son bien. En effet, le prix de chaque lot est plus abordable pour un éventuel acheteur.

De plus, il est plus facile de trouver plusieurs personnes capables de payer 50 000 € chacune pour un appartement que de trouver une personne en mesure de payer 500 000 € pour un immeuble entier ! Sans oublier que la plus value peut être plus importante dans ces opérations, grâce à un prix de vente plus conséquent par rapport à la vente d'un immeuble dans sa totalité.

Par ailleurs, il faut souligner que la vente à la découpe est très courante dans les zones où il y a des tensions sur l'immobilier locatif.

C'est le cas notamment des grandes villes comme Paris, Marseille, Lyon, etc. Effet, la promulgation de la loi ALUR en 2014 a supprimé le coefficient d'occupation des sols dans la grande majorité des localités ayant limité le nombre de mètres carrés construits.

Sans oublier que le propriétaire peut réaliser des plus-values intéressantes en optant pour la vente par lots. Cela s'explique par l'attractivité des logements de taille moyenne en mesure d'accueillir une famille et par le prix actuel du m2.

Mais l'acquéreur peut aussi tirer profit de cette opération. Effectivement, il peut acheter plusieurs appartements au lieu d'un seul qu'il pourra mettre en location par la suite.

Ce qui lui permet d'accroître sa rentabilité locative. En outre, il pourra compenser les éventuels soucis de loyers impayés entre ses biens. Par conséquent, il ne risque pas de retrouver sans aucun revenu locatif puisque ses autres appartements continuent d'être loués et de générer des revenus. Enfin, il peut tirer profit de dispositifs fiscaux avantageux dans le cadre d'un investissement locatif s'il achète un lot comprenant un appartement brut et non rénové.

Inconvénients

Mais la vente à la découpe présente aussi quelques limites qu'il est important de découvrir avant de prendre une décision. Tout d'abord, il faut garder à l'esprit qu'il s'agit d'une opération complexe et qui peut prendre du temps avant de porter ses fruits. En effet, il existe un certain nombre de contraintes techniques et administratives auxquelles vous devez vous plier.

Ainsi, il faut savoir que la fonction des lots est inéchangeable. En d'autres termes, un lot d'habitation doit être vendu comme tel. C'est aussi le cas d'un garage, d'un local commercial, etc. D'autre part, chaque lot doit obligatoirement comprendre une partie privative, c'est-à-dire l'intérieur d'un appartement, et un quote-part des parties communes, à savoir les escaliers, la fraction d'un couloir, etc.

Sans oublier que si le règlement de copropriété autorise une division d'un lot d'habitation, il faut créer de nouveaux lots dont la surface habitable est de 14 m2 au minimum et le volume de 33 m3. De plus, la loi exige que chaque appartement dispose d'un accès à l'électricité et à l'eau au minimum ainsi qu'un système d'évacuation des eaux usées. C'est-à-dire qu'il est interdit de vendre un lot qui n'a pas obtenu de diagnostic amiante ou qui est considéré comme insalubre.

C'est pourquoi le propriétaire doit réaliser des travaux pour rendre son logement habitable, salubre et facilement accessible à partir des parties communes de son immeuble avant de pouvoir réaliser une vente à la découpe. Ce qui implique des travaux plus ou moins importants et des dépenses plus ou moins conséquentes, en fonction de la taille de l'immeuble et de son état général. Dans le cas contraire, la vente par lots risque de ne pas avoir lieu.

Guide pour faire une vente à la découpe

Contrairement aux idées reçues, la vente à la découpe est une opération délicate et complexe. Certes, elle fait intervenir plusieurs professionnels de l'immobilier. En d'autres termes, le marchand de biens ne peut pas découper un bien immobilier, une copropriété ou un terrain comme bon lui semble ! Et surtout, à cause du droit de préemption, le propriétaire doit toujours tenir compte des intérêts de son ou ses locataires. Voici donc les étapes à suivre pour réaliser une vente par lots d'un immeuble ou d'une grande maison.

Faire appel à un géomètre

La première étape de la division d'un immeuble en lots est de recourir aux services d'un géomètre. Cet expert va donc faire un état descriptif du lot. Dans cette optique, il va :

• mesurer la superficie et le cubage du bien,
• indiquer l'état général des sols, des plafonds et des murs de chaque pièce,
• vérifier la conformité des installations électriques et sanitaires.

Par ailleurs, le professionnel s’assure que le bien répond parfaitement aux normes en vigueur avant de le mettre en vente à la découpe. En outre, grâce au diagnostic technique, on peut contrôler la salubrité avant de le mettre en vente. Ce document vient ensuite compléter l'étude réalisée par le géomètre. Il comprend notamment un bilan énergie et démontre l'absence d'amiante dans le logement en question.

Toutes ces données sont essentielles puisqu'un bien présentant un bilan technique négatif ne peut pas être vendu tel quel par son propriétaire. Ce dernier doit d'abord réaliser les travaux appropriés ou changer la découpe de son lot.

Recourir à un notaire

En outre, le marchand de biens doit faire appel à un notaire. En effet, il existe désormais plusieurs propriétaires au lieu d'un mono-propriétaire. De ce fait, l'acte de propriété de l'immeuble change lorsqu'il est vendu par lots. Ce qui nécessite l'enregistrement de la modification par le professionnel. Ensuite, ce dernier s'occupe d'enregistrer cette modification au bureau du cadastre.

En outre, au moment d'établir l'acte de vente , le copropriétaire d'un bien immobilier doit présenter obligatoirement l'état descriptif du lot qui vient d'être dressé par le géomètre. Et ce, en plus du diagnostic technique et des documents habituels lors de la vente d'un bien. Il appartient ensuite au notaire de procéder à la mise en copropriété du bâtiment , avant de publier la création de la copropriété au service de publicité foncière et par la suite à son immatriculation.

Création d'une copropriété

Le bien immobilier va être divisé en plusieurs lots et sera ensuite mis en vente. Ainsi, chaque copropriété doit être enregistrée au registre national des immatriculations afin de respecter la loi Alur. La rédaction du règlement de copropriété revient toutefois aux copropriétaires. Ces derniers doivent également engager un syndic pour s'occuper de la gestion courante de l'immeuble et des litiges éventuels.

Droit de préemption

Il convient de noter que lorsqu'un bail de location est en cours, le droit de préemption s'applique au locataire. Dans ce cas, le propriétaire est obligé de proposer à ce dernier l'achat du lot qu'il occupe, avant de pouvoir le mettre en vente librement. Il appartient alors au locataire de décider d'accepter ou de refuser l'offre, dans un délai de 2 mois maximum.