Revente en LMNP : règles 2025, délais et fiscalité
Revente en LMNP : les cas à distinguer (classique VS résidence de services)
Avant de commencer, il faut bien différencier les deux univers, leurs caractéristiques et leurs implications fiscales :
- LMNP « classique » : location meublée classique gérée par le propriétaire;
- LMNP en résidence de service : location appartenant à une résidence sénior, une résidence étudiante, une résidence d’affaires, une résidence de tourisme ou encore un EHPAD, et gérée par celle-ci.
LMNP « classique » (hors résidence gérée)
Le LMNP classique offre la liberté de choisir le locataire, le montant du loyer, la durée du bail… En 2025, la fiscalité a été revue, et des modifications sur le calcul de la plus-value à la revente d’un bien en LMNP ont fait l’objet d’une nouvelle loi. L’amortissement du bien est réintégré dans le calcul, en fonction de la période entre l’acquisition du bien et sa revente.
Ce dispositif ne concerne pas les biens en résidences de service.
En savoir plus sur l’investissement en LMNP dans le neuf.
LMNP en résidence de service (étudiante, séniors, EHPAD…)
L’achat d’un logement en résidence de service est loué en LMNP sous un bail commercial avec le gestionnaire. Les montants des loyers sont imposés, et toute l’organisation de la location est prise en charge par la société (recherche des locataires, signature des baux, services…).
Le LMNP en résidence de service est épargné par la réintégration de l’amortissement, et possède de nombreux atouts fiscaux : récupération de la TVA, amortissement du bien, déduction des charges et bail commercial sécurisé offrant une visibilité sur les revenus à venir sur plusieurs années consécutives.
Revente en LMNP et délais clés : 5, 9, 20, 22 et 30 ans
En LMNP, des repères temporels sont à connaître avant la revente, pour profiter des meilleurs avantages fiscaux. Il est possible de revendre à tout moment, mais certains critères sont à prendre en compte selon les délais.
Après 5 ans : abattements qui démarrent
En cas de revente avant 5 ans, aucun abattement n’est disponible. Le propriétaire peut devoir rembourser une partie de la TVA récupérée lors de l’achat. Cette loi a été créée pour éviter l’exploitation abusive du système de récupération de TVA.
En revanche, au-delà de 5 ans, la revente du LMNP peut bénéficier d’un abattement dont le taux varie selon la durée de conservation du bien.
9 ans : fin Censi-Bouvard, vigilance engagement
La fin du dispositif Censi-Bouvard depuis la loi Finance de 2023 marque le droit à une réduction d’impôt de 11% (hors taxes) du prix d’acquisition ou de revient sur une durée de 9 ans et dans la limite des 300 000€ d’investissement.
Pour y avoir droit, certaines conditions doivent être respectées : ne pas rompre le bail commercial passé avec l’exploitant et conserver le bien au moins 9 ans après son achat.
Ce dispositif concerne uniquement le LMNP géré en résidence de service.
20 ans : TVA Définitivement acquise (conditions)
Après 20 ans entre l’achat et la vente du bien LMNP, la TVA est considérée comme acquise par le propriétaire initial. Aucune régulation de la TVA n’est nécessaire lors de la revente du bien, ce qui est un avantage significatif pour le vendeur.
22-30 ans : exonérations IR et PS sur plus-value
- À partir de 22 ans de possession du bien, l’exonération d’imposition sur la plus-value est complète.
- À partir de 30 ans, l’imposition sur les prélèvements sociaux est terminée, ce qui garantit une exonération d’impôts à 100%.
Tableau des pourcentages d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux en fonction de la durée de détention d’un bien LMNP :
Fiscalité de la revente en LMNP : plus-value, amortissements 2025 et TVA
Procédés de défiscalisation immobilière : calculs selon les conditions du bien (travaux réalisés, prix initial, frais…), amortissements 2025 et TVA en résidence gérée.
Calcul de la plus-value
En immobilier, la plus-value est la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’achat.
Pour la calculer correctement, il faut prendre en compte :
- Les frais liés à l’acquisition (7,5% du prix) : frais de notaire, frais d’agence…
- Les travaux réalisés avec le montant réel (sur facture de professionnels) ou le montant forfaitaire de 15% du prix d’achat (uniquement après 5 années de détention du bien).
EXEMPLE : vente d’un bien 450 000€, acheté 300 000€. Prix d’achat + frais d’acquisition (0,075 x 30 000 = 22 500) + travaux réalisés 45 000€ (0,15 x 300 000) = plus-value brute de 82 500€.
Calcul : 450 000 - (300 000 + 22 500 + 45 000).
Amortissements et réintégration 2025 : quand et pour qui?
Depuis la loi de finances de 2025, les amortissements pratiqués pendant la période de location doivent désormais être intégrés dans le calcul de la plus-value imposable.
Cas d’exonération :
- Transmission ; donation ou succession
- Résidence principale : si le bien devient le logement principal du propriétaire
- Selon la durée de détention du bien : exonération partielle ou totale après 22 ans (impôt sur le revenu) et après 30 ans pour les prélèvements sociaux
Cas particuliers :
- Location de très courte durée (moins d’une semaine) : assujettis à la TVA si 3 prestations para-hôtelières sont remplies (linge, ménage régulier, accueil, petit-déjeuner);
- Fin de la réduction d’impôts des 2/3 des frais de comptabilité via l’adhésion à un OGA (Organisme de Gestion Agréé) en 2025, mais frais encore 100% déductibles du résultat fiscal;
- LMNP en résidence gérée : épargnées par la réintégration de l’amortissement.
TVA en résidence de services : article 257 bis, revente avant 20 ans
Article 257 bis : la livraison de biens et prestations de services réalisés entre redevables de la TVA sont dispensés de TVA lors de la transmission à titre onéreux ou transmission à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle du bien.
Sous certaines conditions, cet article permet de bénéficier d’une dispense de TVA lors de ces transmissions. Il s’applique aux transmissions réalisées entre 2 assujettis à la TVA, avec obligation de poursuite de l’activité en LMNP.
BON À SAVOIR : En cas de cessation d’activité de LMNP et de vente du bien à un acheteur qui n’est pas assujetti à la TVA pour son activité, le remboursement de la TVA par le vendeur est obligatoire au prorata du temps restant sur les 20 ans.
Estimer son bien en LMNP : critères et méthodes
Une bonne estimation du bien en fonction des critères immobiliers est indispensable pour bien vendre. Les conditions de vente diffèrent en fonction du type de LMNP : classique ou en résidence gérée.
Critères clés
Critères immobiliers à prendre en compte pour estimer un bien :
- L’emplacement
- Le bail
- Le gestionnaire
- Les loyers
- Les charges
Avant la vente, calculer la rentabilité selon le prix d’achat, les indexations et les charges déductibles. Prendre en compte l’état de la résidence et ses services.
Documents à réunir pour l’acheteur et le notaire
Pour un dossier solide auprès du notaire, et pour rassurer l’acheteur, réunir tous les documents importants lors de la vente :
- DPE
- Bail / Compte exploitation
- AG copropriété
- Travaux réalisés
Cas d’un LMNP hors résidence gérée VS en résidence
Les LMNP hors résidence gérée ou en résidence possèdent leurs avantages et leurs inconvénients. Il est préférable de choisir votre option avec un professionnel de l’immobilier, qui vous aidera à investir au mieux en fonction de vos attentes et de votre profil.
Résumé des types de LMNP recommandés selon le profil investisseur :
Si vous êtes primo-investisseur ou primo-accédant, vérifiez votre éligibilité au prêt à taux zéro avec un de nos experts.
Procédure de revente LMNP : étapes et délais
Feuille de route du vendeur pour vendre en LMNP sans risques et en prenant en compte les délais et déclarations à respecter pour être rentable.
Étapes : estimation, mise en vente, visites, négociation, acte
- Estimation du bien avec un professionnel de l’immobilier ou un spécialiste en revente en LMNP. Les critères à prendre en compte : surface habitable, emplacement, durée du bail restant, évolution du prix du marché locatif, prix du loyer, état du bâtiment, travaux… Attention, si le bien est en LMNP géré, prendre aussi en compte la qualité des services et les coûts de la gestion.
- Mise en vente : recherche d’acquéreurs potentiels, mise en ligne d’annonces, réseaux d’agences ou de professionnels du secteur…
- Visites : organisation de visites, présentation du bien, des services intégrés, des alentours…
- Négociation : offre de l’acquéreur potentiel, obtention des éventuels financements pour réaliser le projet.
- Acte : signature et vente définitive.
Déclarations post-cession (INPI, cessation, modification)
En cas de cessation d’activité LMNP suite à la vente du bien, une déclaration en ligne doit être effectuée sur le site de l’INPI dans les 30 jours. Cette action permet de désactiver le numéro de SIRET établi lors du début et de la déclaration de l’activité.
Si un autre investissement LMNP est effectué après la vente, il suffit de faire une modification de l’adresse et des informations du logement pour déclarer votre activité sur ce nouveau bien.
Délais moyens et saisonnalité
Avec l’accompagnement de professionnels du secteur, le délai moyen de revente en LMNP est de 3 mois.
Afin d’effectuer une vente rapide, prenez en compte la saisonnalité et choisissez le meilleur moment de l’année pour mettre votre bien en vente en fonction du type de location : étudiant, tourisme… Évitez les périodes « tendues » comme la rentrée scolaire ou les vacances d’été. Les investisseurs préfèrent acquérir le bien en hors saison, pour pouvoir le louer dans les meilleures conditions par la suite.
Optimiser sa revente LMNP sans mauvaises surprises
Les erreurs à éviter.
Éviter le rappel de TVA : vendre à un LMNP assujetti
Il est important de vérifier lors du suivi de la vente si l’acquéreur sera bien immatriculé à la TVA pour plus de facilité, pour éviter les risques fiscaux et garantir une reprise de bail inchangée.
Certains notaires imposent que l’acheteur dispose d’un numéro intracommunautaire avant la signature de l’acte.
Limiter la plus-value imposable : arbitrage et timing
Optimiser la plus-value du bien à la revente en le gardant le plus longtemps possible en votre possession : au moins 22 ans pour en être complètement exonéré.
Vendre avec bail VS sans bail : avantages et risques
Examiner les termes et conditions du bail avant la mise en vente en LMNP est primordial. Ils peuvent inclure des clauses spécifiques : revente, pacte de préférence, restrictions…
Nous vous conseillons de privilégier la revente avec un bail fraîchement renouvelé, ou avec une échéance lointaine, pour rassurer le futur acheteur. Les investisseurs préfèrent avoir une visibilité claire sur le long terme sur les revenus qu’ils pourront percevoir grâce à cet achat en LMNP.
Cas particuliers : revente avant 20 ans, sortie du LMNP, courte durée
Les situations qui nécessitent une attention particulière.
Revente avant 20 ans après récupération de la TVA
Avant 20 ans d’obtention du bien LMNP, le vendeur est dans l’obligation de rembourser la réduction d’impôts dont il a bénéficié, plus une partie de la TVA exonérée au prorata du temps restant sur les 20 ans.
Sortit un bien de l’actif LMNP : impacts fiscaux
En cas de cessation d’activité LMNP, le vendeur doit déclarer l’arrêt de l’activité à l’INPI et payer l’imposition sur les bénéfices (imputables des déficits) réalisés depuis le dernier exercice.
Location de courte durée : règles spécifiques 2025
Même pour les locations de courte durée, l’immatriculation à l’INPI en LMNP est obligatoire. Les revenus annuels ne doivent pas dépasser 23 000€.
Contactez un de nos experts Imodeus pour revendre votre bien en LMNP en toute sécurité.
FAQ - Revente LMNP
Comment revendre un bien en LMNP?
Rapprochez-vous d’un professionnel Imodeus pour concrétiser votre projet de vente en LMNP sans risques.
Comment éviter la plus-value en LMNP?
Le meilleur moyen d’éviter la plus-value en LMNP est d’attendre au moins 20 ans avant de vendre le bien.
Est-il possible de revendre un LMNP avant 20 ans?
Oui, mais certains avantages fiscaux peuvent disparaître.
Comment sortir un bien de l’actif LMNP?
Vous pouvez sortir un bien de l’actif LMNP en déclarant la cessation d’activité auprès de l’INPI.
Il existe plusieurs conditions à connaître en fonction des cas (LMNP classique ou en résidence de service), des délais, et des lois en vigueur en 2025.
Pour vous accompagner dans la vente de votre bien LMNP, retrouvez notre guide complet avec toutes les étapes à suivre et les critères pour optimiser au mieux votre transaction et éviter les mauvaises surprises.
Le confort moderne DANS UN ÉCRIN RAFFINÉ
Au cœur du département des Pyrénées-Orientales,
Argelès-sur-Mer se dresse fièrement entre les eaux azurées de la Méditerranée et les majestueuses chaînes des Pyrénées.
Cette charmante commune touristique offre un cadre de vie exceptionnel à travers son patrimoine naturel et culturel.
Bordée d’une grande plage de 7 km de sable fin et jalonnée de criques secrètes et paradisiaques, cette station balnéaire est le lieu rêvé pour les amateurs de baignade et de bronzage.
Son port de plaisance accueille les visiteurs dans une ambiance chaleureuse, proposant un large éventail de commerces et restaurants, ainsi que d’activités nautiques telles que la navigation à voile ou le yachting.
Sous le soleil étincelant du sud de la France, les douces promenades le long du front de mer conduisent jusqu’au Racou, célèbre plage du littoral. Les amoureux de la nature seront conquis par l’arrière-pays, un véritable écrin de verdure offrant des paysages époustouflants, notamment au Pic du Canigou, l’un des plus beaux sommets de la chaîne des Pyrénées.
À moins de trente minutes de la frontière espagnole, Argelès-sur-Mer bénéficie d’un riche héritage culturel des traditions du Pays Catalan des deux côtés des Pyrénées.
Entre les sentiers de randonnée, les domaines viticoles et les sites historiques, la commune est le point de départ idéal pour explorer les richesses naturelles et culturelles de la région.
Cité catalane par excellence, Argelès-sur-Mer, c’est aussi un village au charme authentique, mêlant ruelles étroites et maisons méditerranéennes.
Le marché local invite à une escapade gourmande gorgée de fruits et légumes du soleil, de poissons frais pêchés du jour et de viandes locales.
Rythmée par une multitude d’événements tout au long de l’année, la ville d’Argelès-sur-Mer rend hommage au patrimoine catalan à travers des festivités comme la fête de la Saint-Côme et Saint-Damien ou la fête de la Sardane.
Région
Département
Ville
- ENSEIGNEMENT
- Crèche Els Barrufets à 750 m École maternelle
- La Granotera à 1 km École primaire Curie Pasteur à 1 km
- Collège des Albères à 2 km Lycée Christian-Bourquin à 2,1 km
- COMMERCES / SERVICES
- Boulangerie à 270 m Pharmacie du Parc à 290 m
- La Poste à 550 m
- Mairie à 550 m
- Intermarché Hyper à 1,4 km
- LOISIRS
- Tropical Golf à 2,7 km
- WaterSportAventure à 3,6 km
- Casino JOA à 3,7 km
- Port d’Argelès à 4,2 km
- Plage du Racou à 6,9 km
L a Résidence Topaze se révèle comme une œuvre d’élégance contemporaine et conviviale. Sa façade, parée d’une teinte blanche et sable, confère une atmosphère méditerranéenne et invite à la sérénité, tout en s’intégrant parfaitement au paysage urbain. Sécurisés par des garde-corps aux finitions soignées, les balcons et loggias offrent un agréable espace extérieur facilement aménageable, ainsi qu’une touche résolument moderne à l’architecture extérieure. Chaque accès de la résidence est garanti par un portillon piéton et un portail pour véhicules, tous deux équipés d’un lecteur de badge VIGIK et d’un digicode. Les espaces verts communs, parsemés de haies, d’arbustes et d’arbres de haute tige, créent un décor naturel invitant au repos et à la convivialité. Encadrée par une clôture discrète qui assure intimité et sécurité, la résidence bénéficie d’un local dédié aux deux roues, de box privatifs en rez-de-chaussée, d’un parking couvert et de places de stationnement extérieures.
UNE INVITATION À VIVRE MIEUX
12 APPARTEMENTS DU T1 AU T4 PETITE RÉSIDENCE ET GRAND CONFORT
Idéalement située dans un quartier calme et verdoyant, la résidence Abelia est un havre de tranquillité. Combinant avec subtilité le béton brut gris clair et les panneaux de métal au rez-de-chaussée, les façades traitées en enduit de couleur terre et ocre clair, le bardage métallique et les toitures aspect zinc, Abelia apporte une touche de modernité élégante dans cet environnement de pavillons. UN ENVIRONNEMENT PROPICE À VOTRE ÉPANOUISSEMENT Une attention particulière a été apportée au volet paysager de la résidence. Cette approche vise à assurer un équilibre idéal entre espaces verts, arbres dont la plus grande partie a été conservée et le futur bâtiment dont la qualité architecturale réduit l’impact visuel.
Région
Département
Ville
- UNE INVITATION À VIVRE MIEUX
- Confort et bien-être sont les maîtres-mots des lieux.
- Les appartements aux volumes généreux sont lumineux et parfaitement isolés pour préserver votre intimité.
- Pour chacun d’entre eux, l’espace a été étudié afin d’optimiser l’habitabilité.
- Tous offrent un balcon ou une terrasse.
- Rien n’a été laissé au hasard pour que vous viviez sereinement.
- VOTRE CONFORT PRIME :
- Cuisine équipée pour les T1, T2 et T3
- Production d’eau chaude et chauffage par pompe à chaleur et/ou ballon thermodynamique
- Revêtement des sols en lames LVT dans toutes les pièces
- Salle de bains équipée : faïence toute hauteur, meuble vasque, miroir et bandeau lumineux, radiateur sèche-serviettes électrique
- Placards et rangements
- Double vitrage sur les menuiseries extérieures équipées de volets roulants électriques
- Balcon ou terrasse pour tous les logements
- Stationnement
- Parking pré équipé en bornes de recharges électriques
- Local à vélos
- Performance énergétique RE2020 pallier 2025
RESIDENCE BOTANISTE
Botaniste s’érige telle une oasis de raffinement au sein de la Ville Rose. Ce quartier, véritable écrin de tranquillité, se distingue par ses commerces de proximité et son ambiance chaleureuse. Saint-Martin-du-Touch offre un cadre de vie unique, alliant le charme de la vie citadine à la quiétude d’un quartier résidentiel. Un emplacement de choix où l’effervescence de la ville se marie harmonieusement à la sérénité d’un lieu familial. Cette résidence, composée de deux bâtiments en R+2 et d’un parking en sous-sol, se dressent avec élégance, leurs façades jouant la carte de l’authenticité. Un subtil mélange de briquettes toulousaines et d’enduit couleur ton pierre confère à l’ensemble une allure moderne. Au rez-de-chaussée, s’étendent des jardins privatifs, véritables havres de paix au sein de cette bulle de bien-être. Pour les étages, installez-vous confortablement sur de grands balcons ou loggias, belles ouvertures baignées de soleil.
Région
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Ville
- Commerces / Services
- Enseignement
- Loisirs
- Commodités
- Aéroport
