Les démarches pour diviser un bien immobilier en 2 lots : Le Guide

Quelles sont les possibilités en cas de division d'un bien en 2 lots ?

On est face à différentes alternatives lorsqu’on parle de diviser un bien immobilier en 2 ou plusieurs lots. Chaque solution présente d’ailleurs ses avantages et ses inconvénients qu’il faut bien peser avant de prendre une décision. Mais en général, force est de constater que chaque bien est unique et qu’il offre des possibilités de division qui lui sont propres.

Division d'un terrain

Les marchands de biens optent parfois par la division d’un terrain quand ils envisagent de détacher un terrain à bâtir. On parle alors de division parcellaire où on divise un terrain en deux parcelles ou davantage.

Division d'une maison, d'un appartement ou d'un immeuble

La plupart du temps, les propriétaires choisissent de découper un bâtiment existant. Cette opération peut être réalisée sur :

• une maison,
• un appartement,
• une grange,
• un atelier,
• une ferme
• ou encore un immeuble entier.

Pourquoi procéder à la division d'un bien immobilier en 2 lots ?

On appelle marchand de biens tout professionnel dans le secteur de l’immobilier qui procède à l’achat, la rénovation et ensuite à la revente de toutes sortes de biens immobiliers. Pour réaliser une plus-value intéressante, il engage souvent des travaux sur le bien en question. Il s’agit en général de simples travaux de rénovation sur le logement. Mais il arrive aussi qu’il prenne la décision de faire une opération de division d’une maison ou d’un immeuble en plusieurs appartements.

Pour simplifier, il est question de séparer une maison ou un immeuble en plusieurs logements. L’objectif de cette opération est donc de dégager une rentabilité immédiate. Il est vrai qu’en mettant en vente individuellement chaque lot, le total des prix de vente de tous les lots individuels dépasse le prix global de l’immeuble ou de la maison. On peut donc dire que le prix de l’ensemble des lots va dépasser celui envisagé pour la revente de la maison ou de l’immeuble sans aucune transformation.

Les étapes à suivre pour diviser un bien immobilier en plusieurs lots

Diviser un bien immobilier est un processus complexe qui nécessite un certaine expertise et une connaissance dans le domaine de l'immobilier. C'est pourquoi il faut procéder par étapes pour diviser ,un bien en 2 lots par exemple. Dans tous les cas, il est recommandé de faire appel à un notaire ou à un spécialiste en droit immobilier afin que l'opération se déroule selon les règles de l'art et en totale conformité avec la loi.

Étape 1 : création d’une nouvelle surface habitable

La première étape de la division d’un immeuble ou d’une maison en lots de 2 ou plusieurs appartements est la création d’une nouvelle surface habitable. Et ce, en veillant à respecter la loi Boutin. En d’autres termes, les propriétaires du bien doivent déposer au préalable une demande de permis de construire ou une demande de travaux en fonction de la superficie à atteindre. Dans le cas où le bien à diviser en deux appartements ou davantage se trouve dans une copropriété, il est nécessaire d’obtenir d’abord une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Étape 2 : voir les démarches administratives avec un notaire

Diviser un bien immobilier en 2 lots inclut un certain nombre de démarches administratives. Pour éviter toute perte de temps et éloigner tout risque d’erreur, vous devez recourir aux services d’un notaire. Ce professionnel sera en mesure de vous conseiller et de vous indiquer les formalités administratives à faire par un propriétaire qui envisage de faire le partage de son bien. En effet, il faut savoir que dans le cas d’un immeuble en copropriété, sa division en lots a des répercussions sur le règlement de copropriété.

Dans cette optique, les propriétaires sont obligés de signer une lettre de mission en faveur du notaire. Ce document offre à l’homme de loi le droit de « procéder à l’établissement de l’acte contenant modificatif de l’état descriptif de division contenu dans le règlement établissant la copropriété d’un ensemble immobilier ». Le coût de cet acte est de 1 200 €.

Étape 3 : recourir à un diagnostiqueur immobilier certifié ou un géomètre expert

La raison de faire appel à ce professionnel est simple : il est habilité à mesurer les lots. À la fin de cette opération, il rédige un rapport qu’il remet aux propriétaires. Ce document donne les informations suivantes :

• La désignation des lots futurs,
• La désignation du logement ainsi que l'objet des changements,
• Un plan présentant les différents intérieurs,
• Un tableau résumant la concordance des lots ainsi que les tantièmes.

Les autorisations nécessaires pour réaliser la division d'un bien immobilier

Si vous envisagez de diviser une maison en plusieurs logements, vous devez tout d’abord obtenir une autorisation de la municipalité où le bien est situé ainsi que celle de la copropriété. Pour optimiser les chances de recueillir cet accord, il existe un certain nombre de prérequis que votre dossier doit respecter :

• Le bien ne doit pas être sous arrêté de péril. En d’autres termes, sa solidité ne doit pas être mise ne cause. Si c’est le cas, la commune est en mesure d’obliger les propriétaires à réaliser des travaux de consolidation avant de donner son accord.
• Le bien doit avoir une surface minimale. Chaque lot doit avoir une surface de 14 m2 au minimum et un volume de 33 m3.
• Après la division des lots, il doit toujours être possible de connecter chaque appartement aux réseaux d'électricité, de production d'eau chaude sanitaire, d'assainissement ou d'Internet.

C’est pourquoi il est nécessaire de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la ville où la maison ou l’immeuble est bâti avant de passer par ces étapes de la division en lots. Ce document donne toutes les informations sur les règles et les restrictions concernant le logement. Bien entendu, si le marchand de biens n’a prévu ni un agrandissement du bâtiment existant ni une modification extérieure dans les travaux.

Toutefois, si les travaux en question entraînent une légère modification de la maison ou de l’immeuble, vous devez vous conformer aux restrictions édictées par le PLU et déposer un énoncé de travaux préalable. C’est notamment le cas pour :

• Une construction de balcon,
• Le remplacement de portes d'entrée,
• La pose de nouvelles fenêtres, etc.

Il faut compter environ 1 mois à partir de la date de dépôt pour recevoir une réponse de l’administration.

Cependant, si les travaux à réaliser sont lourds, il faut alors constituer et déposer une demande de permis de construire. Cela concerne en particulier l’intervention sur la structure portante ou encore la rénovation profonde de la façade de la maison. Dans ce cas, le délai de réponse est de 2 mois environ.

Quid de l'état descriptif de division ?

Parmi les diagnostics immobiliers obligatoires figure l’état descriptif de division (EDD). Cette opération a lieu au moment de réaliser les plans de la division future. Il s’agit d’une expertise immobilière obligatoire dont le principal objectif est de mesurer, de localiser et d’identifier les divers lots. Ce document permet de séparer les parties privatives et contribue à donner une quote-part en ce qui concerne la partie commune.

Ainsi, le technicien estime ces quote-parts et ces derniers s’expriment en tantième. Il faut cependant souligner que le règlement de copropriété a la primeur par rapport à l’EDD, même si on se trouve face à un rapport majeur. D’autre part, il n’y a pas de durée de validité spécifique pour l’état descriptif de division, ce qui n’est pas le cas des autres diagnostics immobiliers obligatoires dans le cas d’une vente et d’une location.

Dans la pratique, seule une autre modification de cette habitation conduit à l’arrêt de la validité du document. Toutefois, un flou juridique demeure en ce qui concerne le caractère contractuel de l’EDD. On constate d’ailleurs des contradictions entre certains arrêts de la Cour de Cassation (arrêt du 15 mai 1973 et celui du 8 juillet 1992).

Les points à respecter pour diviser un bien immobilier en 2 lots

C’est la disposition des lieux qui constitue le premier obstacle dans la division d’un bien immobilier en 2 lots. Effectivement, il faut souvent des ouvertures sur l’extérieur, à savoir des portes et des fenêtres, lorsque vous créez de nouveaux logements.

De même, pour obtenir un logement décent, il faut aussi des volumes décents. Il faut savoir que la loi oblige de disposer d’un volume habitable de 20 min 3 s au minimum, ou encore d’une superficie minimale de 9 min 2 s avec une hauteur de plafond d’au moins 2,20 m.

Par ailleurs, il est indispensable que le nouveau logement possède ses propres réseaux en ce qui concerne l’électricité et l’eau. Ainsi, le marchand de biens ou le propriétaire d’une maison à partager doit se rapprocher d’ENEDIS afin de faire installer un nouveau compteur électrique.

À savoir qu’un délai de plusieurs mois est à prévoir entre la date de dépôt de la demande et celle où le compteur est posé. En ce qui concerne la connexion au réseau d’eau, elle inclut notamment l’arrivée d’eau et l’évacuation des eaux usées. Il y a un autre problème qu’il ne faut pas négliger à propos de l’évacuation des sanitaires. En effet, il faut respecter une pente de 2 % pour permettre aux eaux de bien s’écouler.

Enfin, diviser une maison en deux appartements ou davantage implique un certain nombre de démarches administratives. Il s’agit, entre autres, du dépôt de demande d’installation d’un nouveau compteur électrique auprès d’ENEDIS et de la pose d’un nouveau compteur d’eau auprès d’un opérateur local.

Sans oublier la connexion Internet. Vous devez aussi garder à l’esprit que parfois la division d’un bien immobilier est conditionnée par l’obtention d’une autorisation d’urbanisme et à l’absence de recours de la part de tiers.

Les règles d'or pour la division d'un patrimoine immobilier

Diviser en plusieurs appartements constitue une des solutions adoptées pour accroître la rentabilité d’un investissement immobilier destiné aussi bien à la vente qu’à la location. Cependant, pour optimiser cette rentabilité, il convient de respecter les 4 règles d’or suivantes :

Bien sélectionner l'emplacement du bien

À l’instar de tout investissement immobilier classique, vous devez opter pour un bien qui bénéficie d’un meilleur emplacement.

On désigne par bon emplacement un bien qui se trouve dans une ville touristique, dynamique et qui compte des projets de développement en cours, comme l’installation d’une école, un nouvel accès ferroviaire ou routier, la création d’infrastructures. Par ailleurs, la maison idéale doit être proche :

• des transports en commun,
• des commerces,
• des écoles, etc.

D’autre part, c’est le type de clients que vous visez qui détermine le meilleur emplacement. Par exemple, si vous ciblez des étudiants, il faut que le logement soit suffisamment proche des universités, facultés ou grandes écoles.

Dans l’éventualité où vos cibles sont les voyageurs d’affaires, il est primordial que le logement soit proche du centre-ville ou des centres d’affaires.

Dans le cas où vous visez une location de courte durée, il existe 4 points-clés à tenir compte, à savoir :

• la ville doit compter plus de 10 000 habitants,
• il doit exister une clientèle professionnelle,
• il faut que ce soit une destination touristique,
• l'existence de nombreux événements tout au long de l'année.

Réaliser les meilleurs plans

Vous devez aussi faire une étude de faisabilité pour votre projet de diviser un bien immobilier en plusieurs appartements. C’est-à-dire que votre projet doit répondre à deux contraintes, techniques et juridiques.

En ce qui concerne les contraintes techniques, il s’agit de vérifier les évacuations, l’électricité et les points de lumière des nouveaux logements. Pour ce qui est des contraintes juridiques, on pense à la mairie, le règlement de copropriété et la commercialité de votre futur lot.

Obtenir les meilleurs financements

Faire le partage d’une maison en plusieurs appartements implique souvent des travaux de plus ou moins grande ampleur. Ce qui vous oblige à chercher les meilleures conditions de financement. Il ne s’agit pas seulement d’avoir le taux d’intérêt le plus bas possible.

Vous devez aussi solliciter un report de crédit, vous permettant de vous constituer une épargne de secours et une trésorerie. Ce report est de 12 à 36 mois en général.

Proposer un logement de qualité pour se démarquer

Si vous êtes capable de proposer à la location un logement qui se démarque, vous pouvez espérer un loyer ou des nuitées plus conséquentes. En général, les biens meublés se louent 20 % plus cher que les biens loués nus. Ce qui se traduit par une augmentation de vos revenus.