Comment savoir si un terrain est constructible ? (2023)

Consultez le plan local d’urbanisme (PLU)

Dans le but de trouver un terrain constructible pour une maison, les acheteurs veulent souvent savoir si un terrain est constructible ou non. Dans cette optique, ils peuvent se référer au plan local d’urbanisme (PLU). Ce document est destiné à gérer les enjeux architecturaux et fonciers d’une commune, c’est-à-dire les règles d’urbanisme au sein de celle-ci. Ainsi, le plan local d’urbanisme (PLU) va définir l’affectation des sols pour tous les terrains, notamment :

• Les habitations,
• Les exploitations agricoles et forestières,
• Les commerces et services,
• Les services publics,
• Les équipements d’intérêts collectifs, etc. 

Il est important de souligner que la grande majorité des communes en France possède son propre plan local d’urbanisme (PLU). De ce fait, si vous souhaitez consulter ce plan, vous devez vous rendre à la mairie dont dépend le terrain que vous cherchez à acquérir. Il existe plusieurs moyens pour le faire. D’abord, vous pouvez prendre rendez-vous avec le service urbanisme de la commune. Celui-ci vous transmettra une copie du fameux document soit par courrier soit par email. Mais vous pouvez aussi vous connecter sur le site Internet de la mairie et entrer dans la rubrique « urbanisme ».

Lorsque vous avez le document entre les mains, vous pouvez savoir si le terrain que vous convoitez appartient à l’une des quatre zones du PLU suivantes de la commune :

Les zones urbaines (U)

Il est question de zones où les terrains sont en général constructibles et viabilisés. Cela signifie qu’il y a déjà eu plusieurs opérations immobilières dans ces zones urbaines (U), qu’il s’agisse d’entreprises, de commerces, d’habitations, etc. En outre, les parcelles en question sont déjà raccordées aux réseaux d’électricité, d’eau et de gaz. Vous pouvez donc y mener un projet de construction, qu’il s’agisse de maison neuve ou en rénovation. 

Les zones agricoles (A)

Comme leur nom le laisse supposer, ces zones sont affectées aux activités agricoles. On peut donc en déduire que ces zones sont constructibles exclusivement pour ceux qui envisagent d’y construire des bâtiments réservés à ces activités ou des bâtiments destinés à héberger les exploitants agricoles.

Les zones à urbaniser (AU)

Il s’agit de zones qui ne sont pas encore urbanisées, mais qui le seront certainement dans un futur proche. Cela veut dire que les terrains situés dans ces zones sont constructibles d’une manière générale, puisque ces zones à urbaniser (AU) devraient devenir des zones urbaines (U) à moyen ou long terme, suite à une révision du PLU de la commune. 

Les zones naturelles et forestières (N)

Ces zones naturelles et forestières sont la plupart du temps non constructibles dans la mesure où elles balisent un espace naturel protégé.

Ainsi, la consultation du PLU vous permet déjà d’avoir une idée de la constructibilité d’un terrain ou non. En effet, la parcelle est constructible ou non en fonction de la zone sur laquelle elle se trouve. Vous devez toutefois faire attention puisque les règles d’urbanisme peuvent changer du jour au lendemain. 

Vérifiez le certificat d’urbanisme

Maintenant que vous avez pu localiser le terrain sur lequel vous envisagez de construire votre futur logement, il est possible de déterminer clairement sa constructibilité en vous appuyant sur le certificat d’urbanisme. Ce document respecte également les règles qui se rapportent aux parcelles tel que c’est délimité dans le zonage du PLU. C’est pourquoi il existe deux types de certificats d’urbanisme en France :

 Le certificat d’urbanisme d’information

Ce certificat d’information vous donne des renseignements précieux sur :

• Les limitations au droit de propriété comme les zones de protection qui se trouvent non loin d’un monument historique, les servitudes d’utilité publique, etc.
• La liste des taxes d’urbanisme.
• Les règles d'urbanisme s'appliquant à un terrain spécifique.  

Pour consulter ce certificat d’urbanisme d’information, il vous faut déposer une demande à la mairie concernée en remplissant le formulaire Cerfa n° 13410*04. 

Le certificat d’urbanisme opérationnel

Le certificat d’urbanisme opérationnel est un document qui vient compléter le certificat d’urbanisme. En le demandant, vous pouvez savoir s’il est possible d’utiliser un terrain pour mener à bien un projet de construction. Il recense l’état des équipements publics en cours d’installation ou qui existent déjà, en particulier les réseaux d’évacuation, les réseaux électriques, l’accès au gaz et à l’eau, etc. 

Pour obtenir le certificat d’urbanisme opérationnel, il faut adresser une demande à la mairie en remplissant le formulaire Cerfa n° 13410*04. Celle-ci a 2 mois pour le traitement de votre demande. La validité de ce document est de 18 mois à partir de sa délivrance.

Référez-vous au cadastre

Pour savoir si un terrain est constructible, vous pouvez également vous référer au relevé cadastral. Ce document vous permet d’être informés de la nature d’une parcelle. Effectivement, il met en avant la zone dans laquelle le terrain que vous souhaitez acheter se trouve, à savoir en zone urbaine, en zone agricole, en zone à urbaniser ou encore en zone naturelle et forestière. Il vous reste alors à vérifier dans quelle zone se trouve le terrain en question. Ce qui vous permet de déterminer la faisabilité d’une construction ou non.

Vous avez deux options en ce qui concerne la démarche pour obtenir un relevé cadastral. Soit vous réalisez vos investigations sur le site Internet officiel cadastre.gouv.fr qui inventorie l’ensemble des plans cadastraux. Soit vous prenez rendez-vous avec le service urbanisme de la commune afin qu’il vous transmette le relevé cadastral. Il est aussi possible de déposer votre demande en passant par le site Internet de la mairie. Dans tous les cas, un certain nombre d’informations doivent figurer sur la demande de relevé cadastral :

• Les coordonnées du demandeur,
• Le nom de la ville et du terrain en question. 

Les points sur lesquels il faut faire attention

L’achat d’un terrain représente la première étape d’un projet de construction qui constitue un investissement conséquent. C’est pourquoi il est important de savoir si le terrain est constructible ou non, et ce avant même de débourser le moindre euro pour son achat. D’où la nécessité de faire attention sur un certain nombre de points :

Différence entre constructibilité et permis de construire

Certaines personnes ont tendance à confondre les permis de construire et autres autorisations délivrées par la commune avec le caractère constructible des sols. Or, il faut bien faire la distinction entre ces deux notions. 

Le permis de construire est une autorisation administrative, mais sa possession ne signifie pas que le terrain en question peut être utilisé à des fins de construction. Pour que cette dernière condition soit remplie, il est obligatoire d’étudier la nature des sols, la géologie du terrain ainsi que son inclinaison. De cette façon, les techniciens peuvent s’assurer qu’on peut y construire ou non une maison sans risque. 

Les zones humides

Il faut faire preuve de prudence à propos des zones humides, étant donné la grande sévérité de la réglementation qui s’applique sur ce type de terrain. Dans le cas où l’achat du terrain se fait en ligne, il convient d’entrer en contact avec le service local de l’environnement pour obtenir des informations sur les cartes d’inventaire des zones humides. Ces cartes montrent l’ensemble des zones humides de la région. Vous pouvez donc les exploiter afin de déterminer si les restrictions se rapportant aux zones humides s’appliquent ou non au terrain qui vous intéresse. 

Les plaines d’inondation

Vous devez également entrer en contact avec le service d’urbanisme local afin de savoir si le terrain sur lequel vous envisagez de construire votre future maison est situé ou non à la limite d’une plaine inondable. Si c’est le cas, il serait plus prudent de faire la construction à une distance respectable de cette limite ! Mais si la superficie du terrain est réduite, il pourrait être impossible d’y construire. 

En outre, au moment d’acheter le terrain, vous aurez entre les mains l’État des Risques et Pollutions de ce dernier. Cela signifie que vous aurez des informations concrètes sur les risques technologiques, d’inondation ou de séisme qui pèsent sur le terrain en question.

Si vous n'êtes pas à la recherche de constructible, mais que vous souhaitez vendre un terrain à un promoteur, consultez notre article sur le sujet !