Terrain viabilisé : de quoi s’agit-il ? Comment y parvenir ? Quel est le coût ?

Qu'est-ce qu'un terrain viabilisé ? Définitions, Garanties

Le terme terrain viabilisé est très souvent utilisé dans l'univers de la vente immobilière, notamment lorsque l'opération est réalisée sans qu'un lotisseur ou un promoteur immobilier n'intervienne. Effectivement, ces deux types de professionnels sont censés mettre en vente uniquement des immeubles qui ont déjà fait l'objet d'une viabilisation. Dans ce cas, quelle est la définition d'un terrain viabilisé et quelle est la différence entre un terrain viabilisé et un terrain constructible ?

Définition de la viabilisation d'un terrain

En fait, la viabilisation d'un terrain implique une démarche positive ou une action dont le but est de viabiliser un terrain à bâtir. En d'autres termes, viabiliser un terrain est une opération destinée à le rendre habitable sur le plan du confort matériel. Cela signifie que le propriétaire devra réaliser un certain nombre de travaux pour le raccordement du terrain en question avec les réseaux de :

• eau potable,
• électricité,
• gaz,
• téléphone,
• eaux usées (réseau public d'assainissement),
• etc.

En outre, quand un terrain est viabilisé, cela implique qu'il est accessible facilement à la voirie, aussi bien pour les véhicules et les engins indispensables aux travaux de construction d'une maison que les piétons. Toutes ces précisions permettent de répondre à la question : qu'est-ce qu'un terrain viabilisé ?

Différence entre terrain viabilisé et terrain constructible

On peut donc dire que la viabilisation d'un terrain permet d'offrir aux futurs habitants du logement de bénéficier d'un confort matériel élémentaire en rapport direct avec le terrain lui-même. Il est par conséquent question de l'habitabilité de l'immeuble non bâti. Par contre, un terrain constructible est en mesure d'accueillir des travaux de construction qui permettent par la suite d'y bâtir un immeuble destiné à servir de logement, de commerce, de bureaux ou de site industriel.

Il est important de souligner que le propriétaire d'un terrain à bâtir n'est pas obligé de procéder à sa viabilisation. En fait, s'il entreprend cette démarche, c'est uniquement dans un but commercial ! Effectivement, le prix d'un terrain viabilisé est plus élevé par rapport à celui d'un terrain non viabilisé. En général, la surcote du prix tourne autour de 50 %. Vous devez en tenir compte si acheter un terrain entre dans vos projets. En outre, la vente peut rapidement être conclue dans le cas d'un terrain viabilisé.

Comment savoir si un terrain est viabilisé ?

Pour vérifier la viabilité d'un terrain que vous convoitez pour votre projet de construction immobilière, vous devez d'abord vous assurer de la présence des réseaux publics à proximité. Par exemple, si vous remarquez un poteau électrique non loin du terrain, cela signifie que vous pouvez faire facilement son raccordement avec le réseau électrique ! En revanche, si le terrain est trop éloigné des installations publiques, sa viabilisation ne sera pas aisée et vous devez peut-être payer le prix fort pour y parvenir.

Cependant, cette étape ne suffit pas ! Vous devez également demander un certificat d'urbanisme pré-opérationnel auprès des services de la mairie. Il s'agit d'un document administratif permettant de vérifier :

• l'état des réseaux,
• les voies et les installations publiques qui existent déjà ou qui sont prévues par les autorités locales.

Dans toutes les situations, ce document vous indique qu'il existe au minimum des réseaux de raccordement dans les environs. De plus, le certificat d'urbanisme pré-opérationnel permet de vous rassurer en ce qui concerne la valeur du terrain viabilisé qui vous intéresse. Pour obtenir ce document, il faut remplir le formulaire Cerfa n° 13410 04 et l'envoyer en ligne. S'il s'agit d'un terrain, le nombre d'exemplaires à remplir est de 4. Mais s'il se trouve à proximité d'un monument historique, il faut 5 exemplaires. Le délai de réponse de l'administration est de 2 mois au maximum.

Comment viabiliser un terrain ?

Si vous avez acheté un terrain non viabilisé, vous devez par plusieurs étapes pour assurer la viabilisation d'un terrain.

Demandez un certificat d'urbanisme

La première étape pour transformer un terrain non viabilisé en terrain viabilisé, il faut dans un premier temps se rapprocher du service urbanisme de la commune où se trouve la parcelle concernée afin de solliciter un certificat d'urbanisme. Il s'agit d'un document administratif officiel qui indique les conditions pour le raccordement du terrain aux réseaux et les taxes à payer pour mener à bien une opération de viabilisation. Il faut savoir que le prix de la viabilisation d'un terrain inclut différentes taxes comme :

• la taxe locale d'équipement (TLE) qui tourne autour de 3 000 € pour 145 m²,
• la taxe pour les conseils d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (TCAUE) qui s'élève à 500 € environ,
• la préparation au raccordement égout (PRE) qui est de 20 € par m2,
• la taxe départementale des espaces naturels (TDENS) dont le montant varie en fonction de l'espace vert à aménager.

Il est primordial de souligner que le montant de ces taxes peut varier d'une commune à une autre. Vous devez donc bien vous informer auprès des services de la mairie afin de mieux préparer votre budget et faire avancer votre projet de construction de maison ou de villa.

Par ailleurs, vous devez faire la différence entre le certificat d'urbanisme et le permis de construire. Le premier document prouve simplement que le terrain est viabilisé, mais n'autorise pas le propriétaire d'y édifier une maison, ou encore un immeuble commercial ou de bureaux . Alors que le second document indique que le terrain est apte physiquement à accueillir une construction. Ce qui signifie qu'il s'agit d'un terrain viabilisé ou en passe de l'être.

Cherchez les entreprises pour les travaux de viabilisation

Le certificat d'urbanisme en main, vous pouvez maintenant faire le tour des entreprises spécialisées dans la viabilisation pour recueillir leurs devis et faire la comparaison. L'idéal est de trouver un prestataire qui pourra réaliser l'ensemble des travaux pour rendre le terrain viabilisé. Ce qui vous permet de négocier le tarif et de bénéficier d'un prix plus abordable pour les différents raccordements aux réseaux.

Raccordement du terrain au réseau d'eau potable

La première étape de la viabilisation d'un terrain consiste à faire son raccordement avec le réseau d'eau potable. Mais vous devez détenir un permis de construire pour entamer ces démarches. Il vous faut ensuite contacter la mairie de la commune où se trouve le terrain à viabiliser. Cette dernière va alors vous donner les coordonnées des services ou des entreprises responsables de la distribution d'eau potable sur le territoire de la commune. Il vous reste à appeler ces derniers afin de réaliser le branchement au réseau d'eau potable, dont les frais sont à votre charge.

Raccordement du terrain au réseau d'électricité

Vous pouvez maintenant passer au raccordement de votre terrain constructible ou non viabilisé aux réseaux d'électricité. Dans l'Hexagone, cette étape est confiée à l'entreprise ENEDIS. Vous allez donc déposer votre demande directement auprès de cette dernière. Cette procédure est longue, puisqu'il faut au moins 2 mois pour réaliser ce raccordement. Vous devez aussi prendre en charge les frais de raccordement au réseau électrique.

Raccordement du terrain au réseau d'assainissement

La viabilisation d'un terrain passe également par son raccordement au réseau des eaux usées domestiques. Cela permet d'évacuer ces dernières et de les traiter ultérieurement. En fonction de la commune où le terrain se trouve, celui-ci peut être raccordé au réseau communal d'assainissement collectif qui est aussi appelé le tout-à-l'égout, ou encore un équipement d'assainissement non collectif. Ce dernier est également dénommé assainissement individuel ou autonome.

Raccordement du terrain au téléphone, au gaz, etc.

Certes, le raccordement d'un terrain non viabilisé ou d'un terrain constructible ne constitue pas une obligation. Toutefois, cette démarche permet d'apporter davantage de confort aux futurs occupants de la maison. Pour le raccordement au gaz, il faut déposer une demande à Gaz réseau distribution France (GRDF). Mais il est possible que certaines communes travaillent directement avec des entreprises locales de distribution de gaz. Dans cette optique, on doit toujours se renseigner auprès de la mairie pour connaître précisément les démarches à entreprendre.